Có phải lạm phát tăng thì tài sản sẽ luôn tăng? Khi nào lạm phát tăng nhưng tài sản vẫn giảm giá và đóng băng?

Có phải lạm phát tăng thì tài sản sẽ luôn tăng? Khi nào lạm phát tăng nhưng tài sản vẫn giảm giá và đóng băng?

“Cứ lạm phát tăng thì tài sản (bất động sản, vàng, chứng khoán) sẽ tăng.”

👉 Điều này đúng trong nhiều trường hợp, nhưng không phải lúc nào cũng đúng. Có những giai đoạn lạm phát tăng mà tài sản lại giảm hoặc đóng băng.

1. Khi nào lạm phát tăng mà tài sản tăng giá?

Khi tiền rẻ, tín dụng dồi dào: Nhà nước bơm tiền ra → dòng tiền chảy vào tài sản.
Khi lạm phát đi cùng tăng trưởng: Nền kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập tăng → người dân chấp nhận giá cao hơn cho đất, chứng khoán.
Khi niềm tin với đồng tiền giảm: Người dân sợ mất giá trị tiền → chạy vào vàng, BĐS, chứng khoán để giữ của.

(Ví dụ: giai đoạn 2009–2010, 2020–2021 ở VN).

2. Khi nào lạm phát tăng mà tài sản giảm/đóng băng?

a. Khi Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tiền tệ

Lạm phát cao → buộc phải tăng lãi suất, hút tiền về.
VND khan hiếm, người vay khó tiếp cận vốn → BĐS, chứng khoán giảm.
👉 Ví dụ: 2011–2013 ở VN, lãi suất lên 18–20%, thị trường BĐS đóng băng dù lạm phát ~18%.

b. Khi lạm phát do nhập khẩu / chi phí đẩy

Lạm phát vì tỷ giá tăng, giá xăng dầu, nguyên liệu nhập khẩu tăng → chi phí sống tăng.
Người dân “thắt lưng buộc bụng”, không còn tiền mua tài sản.
👉 Khi ấy, lạm phát tăng mà tài sản lại mất thanh khoản.

c. Khi niềm tin vào tài sản sụt giảm

Nếu bong bóng BĐS, chứng khoán đã quá cao → dù lạm phát tăng, nhà đầu tư vẫn không dám mua thêm.
Thậm chí tháo chạy sang vàng, USD → khiến BĐS, chứng khoán giảm.

d. Khi chính phủ ưu tiên ổn định vĩ mô hơn là bảo vệ giá tài sản

Trong khủng hoảng tỷ giá/ngoại hối, Nhà nước sẵn sàng “hy sinh” BĐS – chứng khoán để cứu đồng tiền.
Lúc này, lạm phát cao nhưng tài sản có thể lao dốc hoặc đóng băng.

3. Tóm lại

Lạm phát + nới lỏng tiền tệ → tài sản tăng.
Lạm phát + thắt chặt tiền tệ/nhập khẩu sốc → tài sản giảm/đóng băng.

👉 Hay nói cách khác: Không phải lạm phát quyết định giá tài sản, mà chính sách ứng phó với lạm phát + niềm tin thị trường mới quyết định.

Suy nghĩ lạm phát do vn bơm tiền thì bank chứng đất tăng? ,Hay lạm phát do nhập khẩu, do thiếu usd, thiếu vàng, do kinh tế bong bóng, thì tiền có thể bị hút lại để chống vỡ trận tỷ giá, giá vàng?

Nhiều người chỉ suy nghĩ đơn giản rằng bơm tiền = chứng khoán, bất động sản, ngân hàng tăng. Nhưng thực tế, lạm phát ở Việt Nam thời gian tới có thể không còn đơn thuần đến từ bơm tiền, mà chủ yếu từ cú sốc nhập khẩu, thiếu USD, thiếu vàng, và bong bóng tài sản.

Mình phân tích rõ hơn theo từng yếu tố:

1. Lạm phát nhập khẩu

Việt Nam nhập khẩu nhiều nguyên vật liệu, xăng dầu, máy móc.
Nếu tỷ giá USD/VND tăng → hàng nhập đắt hơn → đẩy giá hàng hóa trong nước lên.
Đây là loại lạm phát mà Ngân hàng Nhà nước khó kiểm soát chỉ bằng chính sách tiền tệ trong nước.

2. Thiếu USD

Dòng USD vào có thể giảm do: xuất khẩu chậm lại, FDI giải ngân ít, kiều hối không tăng mạnh.
Trong khi nhu cầu USD nhập khẩu + trả nợ nước ngoài vẫn cao.
Thiếu USD → áp lực tỷ giá, buộc phải hút VND về để bảo vệ đồng tiền → ngược lại với logic “bơm tiền = thị trường lên”.

3. Thiếu vàng

Vàng thế giới biến động mạnh.
Nếu dân trong nước đổ xô mua vàng → cầu ngoại tệ tăng thêm (nhập vàng).
Nhà nước phải điều tiết bằng cách hút thanh khoản, siết lại dòng tiền.

4. Kinh tế bong bóng

BĐS, chứng khoán có thể đã đi trước nền kinh tế thực.
Khi bong bóng phình to, để giữ ổn định, Chính phủ sẽ phải rút bớt tiền ra, tránh tình trạng vỡ trận.

👉 Vì vậy, dòng tiền sắp tới có thể đảo chiều:

Thay vì bơm ra, sẽ bị hút về.
Ưu tiên số 1 của nhà điều hành không còn là “tăng trưởng chứng – đất – bank”, mà là ổn định tỷ giá, kiểm soát lạm phát nhập khẩu, bảo vệ vĩ mô.

Làm sao bất động sản có thể giảm giá được cùng lắm là đóng băng bởi ngân hàng sẽ vỡ vì tài sản đảm bảo toàn bất động sản?

Bạn đang chạm vào một nghịch lý lớn trong kinh tế Việt Nam:

Ngân hàng thương mại hiện tại thế chấp 70–80% bằng bất động sản.
Nếu BĐS giảm giá mạnh, giá trị tài sản đảm bảo sụt → nợ xấu bùng nổ → hệ thống ngân hàng lung lay.
Vì vậy, chính sách luôn cố “neo giá bất động sản”, ít nhất không để rơi tự do.

Nhưng nói rằng “BĐS chỉ có thể đóng băng chứ không giảm giá” thì chưa hẳn đúng, vì:

1. Cơ chế giảm giá BĐS ở Việt Nam

Giảm ngầm, không công khai:
- Trên hợp đồng mua bán/niêm yết thì vẫn “giữ giá cao”, nhưng thực tế chủ nhà chấp nhận chiết khấu 20–40%, hoặc bán qua kênh “cắt lỗ”, “sang tên”, “hợp đồng góp vốn”.
Giảm theo khu vực/loại sản phẩm:
- Đất nền vùng xa, dự án bỏ hoang, căn hộ hạng sang… dễ giảm giá vì thanh khoản mất.
- Nhà phố trung tâm, đất mặt đường… khó giảm, thường chỉ “đóng băng”.
Giảm giá gián tiếp qua ngân hàng:
- Khi ngân hàng phát mại tài sản thế chấp → bán thấp hơn giá thị trường để thu hồi nợ.

2. Tại sao ngân hàng vẫn chịu được BĐS giảm giá?

Ngân hàng định giá lại theo kỳ hạn, thường “ăn dày” (tức cho vay 50–70% giá trị), nên vẫn có room chống sốc.
Nhà nước có thể:
- Khoanh nợ, giãn nợ, tái cấu trúc để tránh bùng phát nợ xấu ngay lập tức.
- Thậm chí lập công ty mua bán nợ (VAMC, AMC) để “hấp thụ” BĐS xấu.

3. Vì sao BĐS vẫn có nguy cơ giảm giá thật sự?

Dòng tiền xã hội bị hút về USD, vàng → ít tiền vào BĐS.
Thu nhập người dân không theo kịp giá nhà → cầu thực suy yếu.
Nguồn cung BĐS từ phát mại tài sản ngân hàng sẽ tăng khi nợ xấu phình to.
Chính sách vĩ mô có thể chấp nhận “hy sinh” một phần thị trường BĐS để bảo vệ tỷ giá, lạm phát, thay vì giữ bằng mọi giá.

👉 Tóm lại:

BĐS không dễ sụp đổ 50–70% như một số thị trường khác vì liên quan trực tiếp đến hệ thống ngân hàng.
Nhưng khả năng giảm giá 15–30% cục bộ, kèm tình trạng đóng băng thanh khoản kéo dài là hoàn toàn có thể xảy ra.
Cái đau không chỉ là “giá giảm”, mà là không bán được, vốn kẹt, nợ ngân hàng phình to.