Lực cản từ nhóm lợi ích đại gia bđs trong việc triển khai nhà ở xã hội

Thực tế, việc phát triển nhà ở xã hội (NOXH) ở Việt Nam không chỉ bị vướng cơ chế, mà còn liên quan đến nhóm lợi ích và các đại gia bất động sản. Tôi phân tích thẳng thắn thế này:

1. Vì sao có lực cản từ nhóm lợi ích?

NOXH bán rẻ → cạnh tranh trực tiếp với nhà thương mại giá trung bình. Nếu một căn NOXH 800 triệu – 1 tỷ đồng, thì chung cư thương mại 1,5 – 2 tỷ đồng ở khu vực lân cận sẽ khó bán.
Biên lợi nhuận thấp: NOXH giới hạn lãi 10%, trong khi dự án thương mại thường đạt 20–30% hoặc hơn. → Nhiều doanh nghiệp không muốn tham gia.
Đất dành cho NOXH = đất thương mại bị cắt mất: Luật yêu cầu chủ đầu tư dự án khu đô thị phải dành 20% đất cho NOXH, nhưng nhiều đại gia tìm cách xin chuyển đổi sang đất thương mại, hoặc “để đó” không triển khai.

2. Các biểu hiện cụ thể của “cản trở”

Chậm triển khai: Nhiều dự án NOXH được phê duyệt nhưng nằm im, kéo dài hàng chục năm.
Biến tướng: Có trường hợp làm NOXH nhưng chất lượng cao, bán gần giá thương mại để hưởng lợi.
Vận động chính sách: Một số tập đoàn bất động sản lớn không muốn NOXH phát triển mạnh, vì sẽ phá giá thị trường căn hộ thương mại.

3. Singapore khác ở chỗ nào?

Singapore coi NOXH là xương sống quốc gia, do HDB trực tiếp làm, không phụ thuộc “ông lớn” tư nhân.
Thị trường NOXH tách biệt, kiểm soát giá, không để cạnh tranh trực tiếp làm méo mó thị trường thương mại.
Doanh nghiệp tư nhân chỉ làm nhà thương mại hoặc làm thầu xây dựng cho HDB, không có “đặc quyền” chi phối chính sách.

4. Việt Nam cần làm gì để vượt qua lực cản?

Lập HDB Việt Nam – Nhà nước làm chủ đạo, không giao hoàn toàn cho doanh nghiệp bất động sản.
Minh bạch quỹ đất 20% – công khai trên bản đồ số, người dân và báo chí giám sát.
Tách rõ phân khúc – NOXH phục vụ thu nhập thấp, nhà thương mại phục vụ trung – cao cấp. Tránh tình trạng “NOXH cao cấp trá hình”.
Tài chính độc lập – Lập quỹ nhà ở xã hội quốc gia (từ BHXH, trái phiếu, ngân sách) để giảm phụ thuộc doanh nghiệp.
Cơ chế giám sát lợi ích nhóm – Tăng vai trò kiểm toán, báo chí, cộng đồng để tránh việc dự án NOXH bị “xé nhỏ” hoặc “ngâm” quá lâu.

✅ Kết luận: Có lực cản từ nhóm lợi ích và đại gia bất động sản, vì NOXH ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận và giá bán nhà thương mại. Muốn vượt qua, Việt Nam phải trao quyền cho Nhà nước (HDB Việt Nam) để chủ động đất, vốn, quy hoạch – chứ không thể chỉ trông vào doanh nghiệp.

ai được – ai mất?

Để nhìn rõ ai được – ai mất trong việc phát triển nhà ở xã hội (NOXH), ta chia thành ba nhóm lợi ích chính: đất – vốn – chính sách.

1. Nhóm lợi ích liên quan đến ĐẤT

Được
- Người dân thu nhập thấp: có cơ hội tiếp cận nhà giá rẻ, an cư lạc nghiệp.
- Nhà nước: quản lý đô thị tốt hơn, giảm áp lực nhà trọ lụp xụp, cải thiện hình ảnh xã hội.
Mất
- Doanh nghiệp bất động sản thương mại: phải nhường 20% quỹ đất dự án cho NOXH, giảm quỹ đất thương mại sinh lời cao.
- “Cò đất” và đầu cơ: nếu NOXH phát triển mạnh, giá căn hộ thương mại trung bình sẽ khó thổi phồng.

2. Nhóm lợi ích liên quan đến VỐN

Được
- Người dân mua nhà: được vay lãi suất thấp, có chính sách trả góp dài hạn.
- Ngân hàng chính sách xã hội: trở thành kênh trung gian tín dụng lớn, củng cố vị thế.
Mất
- Ngân hàng thương mại: ít cho vay NOXH vì lãi suất thấp, thời gian dài → không hấp dẫn bằng cho vay thương mại.
- Doanh nghiệp bất động sản: lợi nhuận NOXH bị khống chế 10%, thấp hơn dự án thương mại → họ ít muốn bỏ vốn.

3. Nhóm lợi ích liên quan đến CHÍNH SÁCH

Được
- Chính phủ, chính quyền địa phương: nếu triển khai tốt, ghi điểm chính trị, giải quyết bức xúc xã hội.
- Người lao động, công nhân, viên chức trẻ: an cư, gắn bó lâu dài với nơi làm việc, ổn định lực lượng sản xuất.
Mất
- Quan chức địa phương, nhóm lợi ích trong cấp phép: nếu có HDB Việt Nam quản lý tập trung, họ mất quyền “xin – cho” khi duyệt dự án.
- Một số đại gia BĐS: nếu Nhà nước trực tiếp làm NOXH, họ không còn “bắt tay chính sách” để hưởng lợi từ ưu đãi đất/thuế rồi biến thành dự án thương mại trá hình.

4. Bức tranh tổng thể “Ai được – Ai mất”

Được nhiều nhất: Người dân thu nhập thấp, xã hội nói chung, chính phủ nếu dám “cắt lợi ích nhóm”.
Mất nhiều nhất: Các doanh nghiệp bất động sản thương mại chuyên bán phân khúc trung bình – giá rẻ, cùng những “nhóm lợi ích địa phương” đang hưởng lợi từ việc giữ đất, kéo dài thủ tục.

✅ Kết luận:

Phát triển NOXH = dân được, quốc gia được, nhưng một bộ phận doanh nghiệp và nhóm lợi ích sẽ mất miếng bánh.
Đây chính là lý do tại sao Việt Nam đủ sức làm nhưng khó làm mạnh tay, bởi đụng tới lợi ích rất lớn.

Lực cản từ nhóm lợi ích đại gia bđs trong việc triển khai nhà ở xã hội