Tại sao khu đô thị lấn biển Forest City (Malaysia) thất bại? 10 điều cần làm đối với Vin Cần Giờ?

Tại sao khu đô thị lấn biển Forest City (Malaysia) thất bại? 10 điều cần làm đối với Vin Cần Giờ?

Forest City (Malaysia) — có thực sự là “khu đô thị lấn biển mà không người ở” (“ghost town”)? Câu trả lời là: không hoàn toàn — nhưng thực sự có nhiều vấn đề và dự án này đang chậm hơn nhiều so với các kế hoạch ban đầu, với dân số thấp và nhiều khu còn bỏ hoang. Dưới đây là phân tích chi tiết:

---

Thông tin dự án Forest City

• Forest City là dự án đô thị lấn biển do Công ty Country Garden (Trung Quốc) làm chủ đầu tư, nằm ở Johor (giáp Singapore). Dự án được quy hoạch gồm 4 đảo nhân tạo, với quy mô lớn, hướng tới phát triển thành khu đô thị mới thông minh, sinh thái, có tiện nghi cao cấp. 

• Mục tiêu ban đầu: dân số khoảng 700.000 người và đầy đủ các tiện ích (giáo dục quốc tế, khu mua sắm, khu nghỉ dưỡng, khu thương mại,…). 

---

Tình trạng thực tế — có phải “không người ở”?

Dân số & tỉ lệ cư trú

• Số liệu gần đây cho thấy đã có khoảng 28.000 căn hộ được xây dựng.

• Tuy nhiên, số người đang thực sự sống tại đó là rất ít, chỉ khoảng 9.000 người tính tới một thời điểm gần đây.

• Vì nhiều căn hộ được mua như đầu tư (investor) nhưng người mua không chuyển vào ở. Các khu thương mại, tiện ích (mall, cửa hàng, nhà hàng) nhiều nơi đóng cửa, ít người tới. 

Tỉ lệ hoàn thành & hoạt động

• Chỉ có một trong bốn đảo được hoàn thành và đang phát triển, phần còn lại vẫn còn trong giai đoạn xây dựng hoặc trì hoãn

• Cơ sở hạ tầng cơ bản (đường, điện, nước, tiện nghi) phần nào đã sẵn sàng; một số tiện ích như trường quốc tế, mall, khu nghỉ dưỡng, bãi biển được xây dựng, nhưng nhiều tiện ích chưa hoạt động hoặc hoạt động rất ít người.

---

Nguyên nhân dẫn tới dân cư thấp, “ghost town” phần nào

1. Giá bán cao, hướng tới khách nước ngoài & đầu tư
   Nhiều căn hộ được bán với giá cao, vượt khả năng chi trả của người dân địa phương. Nhiều người mua chỉ với mục đích đầu tư, không ở.

2. Vấn đề pháp lý và chính sách
   Các chính sách liên quan đến thị thực, mua nhà của người nước ngoài, thay đổi chính sách đầu tư, thậm chí những lo ngại về môi trường và tác động lên vùng biển lân cận, đã ảnh hưởng tới niềm tin của người mua

3. Ảnh hưởng của đại dịch COVID-19
   Đại dịch làm giảm nhu cầu, gây khó khăn trong việc du lịch, di chuyển, nguyên liệu xây dựng, và có phần ảnh hưởng tới tài chính của nhà đầu tư.

4. Tâm lý “chưa sẵn sàng để sống”
   Dù căn hộ đã có, nhưng nhiều tiện ích chưa hoàn thiện, ít cơ hội việc làm trong khu đô thị, khoảng cách tới các trung tâm lớn, giao thông chưa đầy đủ — khiến người mua đắn đo chọn chuyển tới sống thực tế. 

5. Nợ công ty phát triển & tài chính dự án gặp khó
   Chủ đầu tư (Country Garden) có nhiều áp lực tài chính, làm chậm tiến độ dự án, trì hoãn xây dựng các phần tiếp theo.

---

Kết luận

• Forest City không phải hoàn toàn là không người ở, nhưng thực tế là vẫn rất thưa thớt dân cư so với quy hoạch ban đầu.

• Nhiều phần của dự án vẫn là “xương” (các tòa nhà, tiện ích) nhưng chưa có người vào ở hay hoạt động thực sự.

• Vì vậy, nó thường được gọi là “ghost town” — nhưng đây là “nửa sự thật”: sold (bán) nhiều, nhưng occupied (cư trú) rất thấp.

Tại sao Forest City thất bại?

 

Câu hỏi rất sâu sắc — vì Forest City (Malaysia) là một trong những “biểu tượng thất bại” nổi bật của mô hình phát triển đô thị do Trung Quốc đầu tư ra nước ngoài, và được giới kinh tế – quy hoạch đô thị quốc tế nghiên cứu như “case study kinh điển”.
Dưới đây là phân tích đầy đủ về nguyên nhân thất bại của Forest City, chia thành 3 tầng: chiến lược – chính sách – cấu trúc kinh tế – xã hội.

---

🏗️ 1. TẦNG CHIẾN LƯỢC: “Thành phố tương lai” sai chỗ, sai thời điểm

❌ Sai đối tượng mục tiêu

• Forest City được thiết kế không phải cho người Malaysia, mà cho nhà đầu tư Trung Quốc và tầng lớp giàu khu vực.

• Giá nhà từ 200.000 – 1 triệu USD, trong khi thu nhập trung bình của người Malaysia chỉ khoảng 12.000 USD/năm → hoàn toàn ngoài tầm với của dân địa phương.

• 80–90% căn hộ được mua từ Trung Quốc đại lục, nhiều người chỉ đầu tư để đầu cơ hoặc “để đó”.

→ Kết quả: bán được căn hộ trên giấy, nhưng không ai chuyển tới sống thực.

---

❌ Sai thời điểm (chu kỳ đầu tư đảo chiều)

• Dự án bắt đầu năm 2016–2017, đúng thời kỳ Trung Quốc siết dòng tiền ra nước ngoài, kiểm soát chuyển ngoại tệ.

• Sau đó, Covid-19 (2020) khiến dòng khách du lịch, nhà đầu tư, chuyên gia nước ngoài biến mất.

• Khi hoàn thành phần đầu tiên (2020–2023), thị trường đã đảo chiều:

  • Giá nhà Trung Quốc sụt mạnh,

  • Country Garden khủng hoảng nợ,

  • Lãi suất tăng,

  • Nhà đầu tư rút lui.

→ “Đến nơi khi tiệc đã tàn.”

---

⚖️ 2. TẦNG CHÍNH SÁCH: Môi trường đầu tư và pháp lý thiếu thực tế

⚠️ Pháp lý lấn biển và quyền sở hữu

• Dự án lấn biển hơn 1.370 ha, gây lo ngại môi trường nghiêm trọng: phá hủy rừng ngập mặn, ảnh hưởng sinh kế ngư dân Johor.

• Chính phủ Malaysia ban đầu cho phép ưu đãi đặc biệt, nhưng sau đó (khi dư luận phản đối) thu hồi hoặc siết lại nhiều ưu đãi:

  • Hạn chế sở hữu đất cho người nước ngoài,

  • Siết cấp visa cư trú cho người mua nhà.
    → Niềm tin của nhà đầu tư quốc tế tụt mạnh.

⚠️ Mâu thuẫn chính trị – hành chính

• Dự án gắn với chính quyền bang Johor và cựu Thủ tướng Najib Razak, người bị cáo buộc tham nhũng trong vụ 1MDB.

• Khi chính phủ mới (Mahathir Mohamad) lên (2018), Forest City bị coi là biểu tượng của “bán đất cho Trung Quốc”, dẫn tới kiểm tra, dừng cấp visa cho cư dân Trung Quốc.
  → Dự án mất sự ủng hộ chính trị và tính hợp pháp xã hội.

---

🏚️ 3. TẦNG KINH TẾ – XÃ HỘI: Cấu trúc phát triển thiếu bền vững

🏙️ “Thành phố không việc làm”

• Dù có nhà, khách sạn, trường học…, nhưng không có khu công nghiệp, văn phòng hay doanh nghiệp để tạo việc làm.

• Không có “lý do kinh tế” để con người đến sống lâu dài.
  → “Thành phố ở nhưng không sống được.”

💸 “Kinh tế bong bóng đầu cơ”

• Nhiều căn hộ được mua chỉ để giữ tiền, đầu cơ hoặc chuyển vốn ra khỏi Trung Quốc.

• Không có dòng tiền thật (real demand), dẫn đến hạ tầng sang trọng mà vắng người.
  → Giống các “ghost cities” ở Trung Quốc: nhà có người mua, nhưng không người ở.

🚧 “Hạ tầng đẹp nhưng tách biệt”

• Nằm cách Singapore ~5 km nhưng giao thông không thuận tiện: chỉ có cầu nối qua Johor, không có tàu điện hay cao tốc riêng.

• Không gắn kết với đô thị Johor Bahru (thành phố gốc), thành ra “đảo nhân tạo biệt lập.”

🔥 “Rủi ro tài chính dây chuyền”

• Tập đoàn Country Garden – chủ đầu tư – gặp khủng hoảng nợ trong “làn sóng nợ bất động sản Trung Quốc”.

• Việc mất khả năng thanh toán làm ngưng tiến độ các đảo còn lại, khiến niềm tin thị trường sụp đổ.

---

🌊 4. Hệ quả

---

🧠 5. Bài học chiến lược

so sánh forest city với vin cần giờ?

Dưới đây là bảng so sánh giữa Forest City (Malaysia) với Vinhomes Cần Giờ (Việt Nam) — những điểm giống nhau, khác nhau, điểm mạnh/thách thức — để xem Vin Cần Giờ có rủi ro gì giống Forest City hay không, và có học được gì từ Forest City.

---

Thông tin cơ bản hai dự án

---

Điểm tương đồng – Rủi ro giống Forest City mà Vin Cần Giờ nên lưu ý

1. Quy mô lớn & dự án ven biển/lấn biển

   • Cả hai đều là dự án lớn, trong trường hợp Vin Cần Giờ có phần lấn biển, san nền, tạo mặt bằng mới. Việc lấn biển / san nền đồi rừng/đầm lầy có thể gặp rủi ro về môi trường, thủy văn, sạt lở, chi phí cao.

   • Forest City đã gây ảnh hưởng lớn tới môi trường (rừng ngập mặn, sinh thái biển) và bị phản ánh là làm “hư hại hệ sinh thái” không thể phục hồi.

2. Phụ thuộc vào đối tượng khách hàng cao cấp / nước ngoài / đầu cơ

   • Forest City bán nhiều cho người Trung Quốc hay nước ngoài, nhiều căn hộ mua để đầu tư hơn là để ở. Khi chính sách visa thay đổi, nhu cầu sụt mạnh.

   • Vin Cần Giờ cũng hướng tới khách cao cấp, nhà nghỉ dưỡng, khách du lịch, biệt thự cao cấp, condotel — nghĩa là tính đầu cơ & đầu tư lớn hơn cư trú thực tế. Nếu không phát triển dân cư cư trú, tiện ích & kết nối, có thể rủi ro thiếu người ở thực.

3. Tính kết nối giao thông & tiện ích xã hội

   • Forest City chịu hệ quả từ việc kết nối chưa tốt với trung tâm (hoạt động, thương mại, dịch vụ thực tế, nơi làm việc). Việc ở nơi biệt lập mà không có việc làm, dịch vụ, tiện ích đủ sẽ khiến người mua không muốn sống lâu dài.

   • Vin Cần Giờ đang xây hạ tầng, cầu cảng, đường nội bộ; nhưng qui mô dự án rất lớn nên nếu không đảm bảo kết nối tốt với TP. HCM / các trung tâm kinh tế — cũng có thể gặp khó.

4. Thời gian & tiến độ thực thi dài & vốn lớn

   • Dự án như Forest City cần nhiều năm, nhiều giai đoạn để hoàn thiện; nếu thị trường có biến động, chu kỳ bất động sản / lãi suất / chính sách thay đổi, thì rủi ro tăng lên.

   • Vin Cần Giờ cũng có tiến độ được lập theo giai đoạn, hoàn thiện dần tới 2030; chi phí, vốn, quản lý, công nghệ, nhân lực, sự ổn định chính sách sẽ rất quan trọng.

5. Chính sách pháp lý & ưu đãi có thể thay đổi

   • Trong Forest City, các thay đổi về visa, quyền sở hữu, luật kiểm soát tiền nước ngoài ảnh hưởng mạnh đến khả năng hấp thụ căn hộ đã bán.

   • Vin Cần Giờ nếu phụ thuộc vào các ưu đãi đặc biệt hay sở hữu cho người nước ngoài, cũng cần đảm bảo pháp lý ổn định, minh bạch.

---

Điểm khác biệt – Lợi thế của Vin Cần Giờ

1. Chủ đầu tư mạnh & uy tín địa phương

   • Vingroup là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam, có nhiều dự án thành công; có nhà ở, tiện ích xã hội, thương hiệu, mạng lưới hỗ trợ (hơi khác so với chủ đầu tư nước ngoài trong Forest City với rủi ro thị trường quốc tế + nguồn vốn ngoài).

2. Pháp lý & sự hỗ trợ của Nhà nước

   • Vin Cần Giờ đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, chủ trương đầu tư; được chính quyền thành phố và trung ương hỗ trợ. Việc khởi công đã thực hiện.

   • Miễn là chính sách giữ ổn định, việc cấp phép, chuyển nhượng, sở hữu đều rõ ràng, Vin Cần Giờ có lợi thế hơn so với Forest City, nơi chính sách thay đổi – đặc biệt liên quan đến người nước ngoài – gây ảnh hưởng lớn.

3. Thị trường nội địa lớn & nhu cầu tốt

   • Việt Nam có nhu cầu bất động sản ven biển/đô thị nghỉ dưỡng đang tăng; sự phát triển của TP. HCM tiếp giáp các khu phụ cận sẽ thúc đẩy giá trị.

   • Vin Cần Giờ được hưởng lợi từ thị trường khách trong nước, từ HCM, từ người tìm nơi sống ven biển, nghỉ dưỡng, weekend, nghỉ dưỡng lâu dài — nếu tiện ích & kết nối hài hòa.

4. Tập trung vào phát triển đô thị – du lịch – sinh thái

   • Vin Cần Giờ đặt ra tầm nhìn “du lịch biển, nghỉ dưỡng, đô thị thông minh, ESG, giữ lại giá trị thiên nhiên của rừng – biển” theo quảng cáo. Việc này nếu thực hiện tốt sẽ giúp tránh được phản ứng môi trường mạnh & nâng cao chất sống. 

---

Những rủi ro Vin Cần Giờ cần chú ý để tránh “vết xe đổ” của Forest City

1. Đảm bảo dân cư thật – không chỉ bán căn hộ/lớn mạnh đầu cơ

   • Cần có chiến lược thu hút người sống thực: việc làm, dịch vụ, tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, giao thông công cộng.

   • Tạo môi trường sống hấp dẫn — không chỉ nghỉ dưỡng mà bền vững về lâu dài.

2. Kết nối giao thông tốt & mạng lưới hạ tầng liên kết

   • Đảm bảo đường lớn, cầu, giao thông công cộng, phương tiện tiếp cận từ trung tâm TP. HCM thuận tiện. Nếu cảm giác “xa” hoặc “khó đi lại”, người dân sẽ ngần ngại.

3. Chính sách ổn định & minh bạch về sở hữu, sử dụng đất, môi trường, thuế, ưu đãi

   • Cần bảo đảm quyền sở hữu, sử dụng đất, sở hữu nhà cho người nước ngoài nếu có; các ưu đãi nếu có phải rõ ràng, lâu dài; tránh thay đổi khiến người mua & nhà đầu tư mất niềm tin.

4. Nghiên cứu tác động môi trường kỹ lưỡng

   • Lấn biển & san nền cần đánh giá kỹ ảnh hưởng lên rừng ngập mặn, hệ sinh thái biển, dòng chảy, thủy triều, sạt lở.

   • Nếu ảnh hưởng xấu lớn, có thể bị phản đối mạnh từ cộng đồng & cơ quan nhà nước, ảnh hưởng giấy phép.

5. Quản trị tài chính & chi phí

   • Dự án lớn & kéo dài dễ phát sinh chi phí vượt dự toán, lãi vay cao, chi phí vận hành duy trì hạ tầng & tiện ích trước khi có cư dân đông → cần cam kết vốn, dòng tiền tốt, khả năng chịu đựng rủi ro của chủ đầu tư.

6. Tiếp thị & định vị đúng thị trường

   • Nếu hướng tới người trong nước & khách du lịch quốc tế, quảng bá phù hợp; tránh chỉ “hướng ra nước ngoài” nếu không có tiện ích & chính sách hỗ trợ visa, sở hữu ra nước ngoài rõ ràng.

---

Đánh giá: Vin Cần Giờ có nguy cơ nào giống Forest City không?

• Có nguy cơ nếu chỉ tập trung vào bán sản phẩm đầu tư nghỉ dưỡng, không đầu tư đủ vào tiện ích thực tế & kết nối giao thông — người mua sẽ không chuyển vào ở lâu dài, dẫn tới tỉ lệ bỏ trống cao.

• Nhưng Vin Cần Giờ có ưu thế hơn nhiều: chủ đầu tư mạnh, thị trường nội địa ổn định hơn, sự hỗ trợ pháp lý có vẻ tốt hơn, và khi được thực hiện đúng, kết hợp nghỉ dưỡng + đô thị + bảo vệ thiên nhiên + kết nối tốt, có thể thành công.

 

10 điều cần làm để Vin Cần giờ không lặp lại thất bại giống Forest City?

Câu hỏi của thầy cực kỳ hay — vì Vin Cần Giờ có nhiều điểm tương đồng với Forest City (Malaysia): đều là siêu đô thị lấn biển, hướng đến giới nhà giàu quốc tế, nhưng lại đối diện rủi ro “đô thị ma” nếu quy hoạch, pháp lý và kinh tế không đồng bộ.

Dưới đây là 10 điều Vin Cần Giờ cần làm để không lặp lại thất bại của Forest City, được chia thành 3 tầng: Thị trường – Chính sách – Xã hội – Môi trường.

---

🧭 I. TẦNG CHIẾN LƯỢC & THỊ TRƯỜNG

1. Xây dựng đô thị phục vụ người Việt, chứ không chỉ cho giới siêu giàu

• Forest City thất bại vì phục vụ nhà đầu tư Trung Quốc, không có cư dân bản địa thật.

• Vin Cần Giờ cần hướng tới tầng lớp trung – thượng lưu Việt Nam, chuyên gia, doanh nhân, trí thức trong nước.

• Gợi ý: xây phân khúc trung – cao cấp đa dạng, không chỉ villa – condotel, mà cả nhà ở cho chuyên gia, nhân viên dịch vụ, hạ tầng dân sinh thật.

---

2. Phát triển kinh tế – việc làm thật, không chỉ bán nhà

• Forest City là “thành phố ở mà không có việc làm.”

• Vin Cần Giờ phải kết nối việc làm thực:

  • Trung tâm nghiên cứu biển, du lịch, logistics, y tế quốc tế, R&D sinh thái.

  • Khu thương mại, startup, công nghệ cao – tạo “động cơ cư trú” thật.
    → Cần có chiến lược phát triển kinh tế song song với xây dựng hạ tầng.

---

3. Liên kết vùng – không biệt lập

• Forest City thất bại vì “đảo lẻ loi” ngoài Johor Bahru.

• Vin Cần Giờ phải được kết nối chặt với TP.HCM, đặc biệt:

  • Cầu Cần Giờ – Nhà Bè,

  • Tuyến metro – đường ven biển – cảng trung chuyển quốc tế.
    → Nếu kết nối giao thông chậm hoặc bị trì hoãn, Vin Cần Giờ sẽ thành “ốc đảo xa xỉ”.

---

⚖️ II. TẦNG CHÍNH SÁCH & QUẢN TRỊ

4. Bảo đảm khung pháp lý – sở hữu đất – minh bạch

• Forest City bị khủng hoảng niềm tin vì chính phủ Malaysia đổi chính sách: cấm người Trung Quốc định cư.

• Vin Cần Giờ cần minh bạch từ đầu về quyền sở hữu, thời hạn, chính sách thuế, cư trú, tránh thay đổi đột ngột.

• Đồng thời, cần có giám sát độc lập về môi trường – xã hội để tăng niềm tin.

---

5. Quản trị theo mô hình “thành phố thông minh – bền vững”

• Cần thiết lập Ban quản lý đô thị riêng: quy hoạch, môi trường, cư dân, du lịch, an ninh.

• Ứng dụng AI, IoT, năng lượng xanh, nước tái chế, nhưng đồng thời phải có người vận hành thật, tránh kiểu “thành phố tự động hóa nhưng trống rỗng”.

---

6. Hạn chế đầu cơ bất động sản – siết tín dụng “ảo”

• Forest City bị đầu cơ, mua ồ ạt nhưng không ở.

• Giải pháp:

  • Đánh thuế nhà bỏ trống,

  • Ưu tiên người mua để ở,

  • Phát triển nhà ở xã hội – nhà cho thuê – khu dịch vụ.
    → Giúp tạo dòng cư dân ổn định, tránh “bong bóng.”

---

🌿 III. TẦNG XÃ HỘI & MÔI TRƯỜNG

7. Phát triển hài hòa với tự nhiên – không phá hệ sinh thái Cần Giờ

• Cần Giờ là Khu dự trữ sinh quyển thế giới (UNESCO).

• Nếu lấn biển không kiểm soát → phá rừng ngập mặn, mất đa dạng sinh học, sẽ bị phản ứng trong – ngoài nước.
  → Vin Cần Giờ phải:

  • Dùng công nghệ lấn biển thân thiện,

  • Trồng bù rừng ngập mặn,

  • Giữ hành lang sinh thái biển – sông – rừng.

  • Hợp tác với UNESCO & các viện sinh thái biển quốc tế.

---

8. Xây dựng bản sắc văn hóa – không bê tông hóa

• Forest City “vô hồn” – chỉ có tòa nhà giống Thâm Quyến thu nhỏ.

• Vin Cần Giờ nên tôn vinh bản sắc Việt – Nam Bộ – sinh thái sông nước:

  • Kiến trúc ven sông, chợ nổi, văn hóa ngư dân, du lịch trải nghiệm sinh thái.
    → Khi có “hồn”, đô thị mới sống được.

---

9. Kết nối cộng đồng – cư dân thật

• Cần có:

  • Trường học, bệnh viện, công viên, quảng trường, trung tâm cộng đồng,

  • Chính sách định cư dài hạn cho chuyên gia, trí thức, người lao động.
    → Một đô thị chỉ bền nếu có cư dân hạnh phúc, gắn bó.

---

💡 IV. TẦNG ĐỊNH HƯỚNG DÀI HẠN

10. Đặt tầm nhìn 50 năm: “Eco-City Việt Nam cho thế kỷ XXI”

• Forest City được xây nhanh, bán nhanh – thiếu tầm nhìn dài hạn.

• Vin Cần Giờ nên là mẫu hình đô thị sinh thái biển đầu tiên của Việt Nam, làm “phòng thí nghiệm đô thị xanh quốc gia”, có thể trở thành:

  • Trung tâm sinh thái – công nghệ – nghỉ dưỡng cao cấp,

  • “Singapore xanh của Việt Nam”.

---

🔍 Bảng tóm tắt so sánh nhanh