Chu kì của bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam thế nào?
Dựa trên các phân tích và diễn biến thực tế, chu kỳ của bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam thường chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ chính sách vĩ mô, dòng tiền đầu tư, và đặc biệt là sự phát triển của ngành du lịch. Chu kỳ này có thể được chia thành các giai đoạn chính như sau:
Giai đoạn 1: Sơ khai (2005 - 2009)
- Đặc điểm: Thị trường mới hình thành, chủ yếu là các dự án khách sạn, resort quy mô nhỏ. Lượng cung còn hạn chế, tập trung ở những địa điểm du lịch truyền thống như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc.
- Động lực: Chính sách mở cửa thu hút đầu tư nước ngoài, sự tăng trưởng ban đầu của ngành du lịch, và sự xuất hiện của các nhà đầu tư tiên phong.
Giai đoạn 2: Tăng trưởng và bùng nổ (2014 - 2018)
- Đặc điểm: Đây là giai đoạn hoàng kim của bất động sản nghỉ dưỡng. Thị trường bùng nổ với các sản phẩm mới như condotel (căn hộ khách sạn) và biệt thự biển cam kết lợi nhuận. Hàng loạt dự án lớn được triển khai tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh...
- Động lực:
- Chính sách: Hàng loạt chính sách ưu đãi cho du lịch và bất động sản.
- Cam kết lợi nhuận: Các chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận hấp dẫn (8-12%/năm), thu hút lượng lớn nhà đầu tư cá nhân.
- Tăng trưởng du lịch: Lượng khách du lịch quốc tế và nội địa tăng trưởng mạnh mẽ, tạo kỳ vọng lớn về lợi nhuận khai thác.
- Tín dụng: Dòng vốn tín dụng dễ dàng đổ vào bất động sản.
Giai đoạn 3: Suy thoái và điều chỉnh (2019 - 2023)
- Đặc điểm: Thị trường chững lại và rơi vào giai đoạn suy thoái, đặc biệt là sau đại dịch COVID-19.
- Nguyên nhân:
- Đại dịch COVID-19: Ngành du lịch gần như đóng băng, khiến các dự án không thể khai thác, cam kết lợi nhuận bị vỡ, gây mất niềm tin cho nhà đầu tư.
- Pháp lý: Các vướng mắc pháp lý đối với condotel không được giải quyết kịp thời, khiến sản phẩm này mất tính thanh khoản.
- Tín dụng: Chính sách thắt chặt tín dụng và lãi suất tăng cao, khiến dòng tiền đầu tư vào thị trường bị hạn chế.
- Cung vượt cầu: Lượng cung quá lớn so với nhu cầu thực tế của thị trường, đặc biệt tại một số khu vực trọng điểm.
Giai đoạn 4: Hồi phục và tích lũy (Từ cuối năm 2023 đến nay)
- Đặc điểm: Thị trường bắt đầu có dấu hiệu hồi phục, nhưng còn chậm và phân hóa. Dòng tiền đã cẩn trọng hơn, chỉ tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí đắc địa và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
- Động lực:
- Du lịch phục hồi: Ngành du lịch Việt Nam đang tăng trưởng mạnh mẽ trở lại, cả về khách nội địa lẫn quốc tế.
- Pháp lý: Các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ (đặc biệt là đối với condotel), giúp khôi phục niềm tin.
- Giá đã giảm sâu: Sau giai đoạn điều chỉnh, giá nhiều sản phẩm đã trở về mức hợp lý, thu hút một số nhà đầu tư dài hạn.
Tóm lại, chu kỳ của bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đã trải qua giai đoạn bùng nổ, sau đó là suy thoái và hiện đang trong giai đoạn hồi phục và tích lũy. Mặc dù vẫn còn nhiều thách thức, nhưng với sự phục hồi của ngành du lịch và những tín hiệu tích cực từ chính sách, thị trường được kỳ vọng sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng với sự bền vững và thận trọng hơn.
