Đánh giá bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn nào tương ứng với Trung Quốc?
Đánh giá theo các dấu hiệu kinh tế, chính sách và hành vi thị trường, thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại (2025) đang ở giai đoạn tương ứng với Trung Quốc trong khoảng năm 2019–2020, tức là tiền khủng hoảng – hậu bong bóng đầu cơ – điều chỉnh bắt buộc.
📊 So sánh diễn biến thị trường BĐS Việt Nam (hiện nay) và Trung Quốc (giai đoạn 2019–2020)
| Tiêu chí | 🇻🇳 Việt Nam 2023–2025 | 🇨🇳 Trung Quốc 2019–2020 |
|---|---|---|
| 💰 Giá nhà | Cao so với thu nhập, đặc biệt ở Hà Nội, TP.HCM, Nha Trang, Đà Nẵng | Giá nhà tại TP lớn tăng gấp 8–15 lần thu nhập bình quân |
| 📉 Tình trạng thị trường | Giao dịch giảm mạnh, thanh khoản thấp, nhà đầu cơ thoái lui | Chuẩn bị vỡ bong bóng – đầu cơ rút lui |
| 🏗️ Dư cung | Nhiều dự án cao cấp, condotel, nghỉ dưỡng ế hàng | Dư cung tại thành phố cấp 2, 3 |
| 🧊 Tâm lý người mua | Chờ đợi – không dám xuống tiền vì giá cao, không chắc pháp lý | Mất niềm tin vào doanh nghiệp, dự án |
| 📉 Tín dụng | Siết room tín dụng BĐS từ 2022 → ảnh hưởng toàn thị trường | "Three red lines" siết nợ doanh nghiệp BĐS từ 2020 |
| 📉 Giá đất nền vùng ven | Đang giảm nhẹ, không còn sốt ảo | Từng giảm mạnh 2020–2021 ở các thành phố cấp thấp |
📌 Điểm tương đồng nổi bật
-
Tỷ lệ đầu cơ cao: Nhiều nhà đầu tư sở hữu 2–5 căn, không có nhu cầu sử dụng thực.
-
Tăng trưởng tín dụng vào BĐS giai đoạn 2015–2021 quá nhanh (tương tự Trung Quốc 2010–2017).
-
Thị trường dựa vào "bán đất thu ngân sách" và "bơm vốn rẻ" → không bền vững.
🧠 Kết luận: Việt Nam đang ở ngưỡng "tiền khủng hoảng cấu trúc", tương tự TQ 2019–2020
| Kịch bản khả dĩ nếu không có điều chỉnh lớn |
|---|
| 🛑 Vỡ bong bóng giá ảo ở nhiều phân khúc |
| 🧊 Thị trường đóng băng cục bộ kéo dài 2–3 năm |
| 🏗️ Doanh nghiệp BĐS nhỏ vỡ nợ – rút lui |
| 💸 Nhà đầu tư "ôm hàng" gặp khó trong trả nợ, thanh khoản |
✅ Gợi ý chính sách từ bài học Trung Quốc
| Hành động | Vì sao nên làm |
|---|---|
| Áp thuế BĐS thứ 2 lũy tiến | Hạn chế đầu cơ mà không đánh vào người ở thật |
| Phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ | Đáp ứng nhu cầu thực thay vì bán cho nhà đầu tư |
| Mua lại nhà ở tồn kho (dự án "chết") làm nhà thuê công | Giảm dư cung, hỗ trợ doanh nghiệp – dân cư |
| Tái cấu trúc doanh nghiệp BĐS | Tập trung vào thanh khoản và sản phẩm thật |
