Dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt 4,08 triệu tỷ đồng?
Tổng quan về tín dụng bất động sản
Đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng 16,95% so với cuối năm 2024. Con số này cho thấy tín dụng bất động sản đang tăng nhanh hơn so với mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế.
- Cơ cấu tín dụng: Tín dụng bất động sản chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
- Tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 43,98% dư nợ bất động sản, đạt 1,79 triệu tỷ đồng và tăng 23,87%.
- Tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản chiếm 56,02% dư nợ bất động sản, đạt 2,28 triệu tỷ đồng và tăng 12,04%.
- Tình hình nợ xấu: Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản là 2,43%, một con số đáng lưu ý.
Các chương trình nhà ở xã hội và chính sách ưu đãi
Những nỗ lực của chính phủ trong việc thúc đẩy nhà ở xã hội thông qua các chương trình tín dụng ưu đãi:
- Dư nợ hiện tại: Tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội gần 30.000 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ từ các chương trình cũ như Nghị quyết 02 và Nghị định 100 vẫn còn đáng kể.
- Chương trình 145.000 tỷ đồng (Nghị quyết 33):
- Tiến độ giải ngân: Đến 31/7/2025, các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng gần 8.600 tỷ đồng, với doanh số cho vay thực tế đạt 4.578 tỷ đồng.
- Lãi suất ưu đãi: Mức lãi suất cho vay đã được điều chỉnh giảm nhiều lần, hiện ở mức 6,4%/năm cho chủ đầu tư và 5,9%/năm cho người mua nhà.
Thách thức và giải pháp
Mặc dù tín dụng bất động sản có dấu hiệu tăng trưởng tích cực, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh doanh, thị trường vẫn đối mặt với nhiều khó khăn lớn:
- Thiếu nguồn cung và giá nhà cao: Giá nhà ở Việt Nam hiện cao gấp 23,7 lần thu nhập bình quân hộ gia đình, cao hơn nhiều so với mức trung bình thế giới (14,6 lần). Cùng với đó, tiến độ xây dựng nhà ở xã hội mới chỉ đạt 59,6% so với mục tiêu đề ra.
- Sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng: Các chủ đầu tư vẫn chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng do các kênh huy động vốn dài hạn khác như trái phiếu doanh nghiệp hay chứng khoán chưa phát triển. Điều này tạo ra rủi ro thanh khoản vì nguồn vốn ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn.
- Vấn đề pháp lý và thủ tục: Tình trạng vướng mắc trong thủ tục hành chính, đấu giá đất không minh bạch cũng là rào cản lớn.
Để giải quyết những thách thức này, các cơ quan đã đưa ra nhiều kiến nghị và giải pháp:
- Ngân hàng Nhà nước đề nghị Bộ Xây dựng đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, minh bạch hóa cơ sở dữ liệu thị trường và xây dựng Quỹ phát triển nhà ở.
- Ngân hàng Nhà nước cũng kiến nghị Bộ Tài chính hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường vốn và nghiên cứu chính sách thuế liên quan đến bất động sản.
- Các địa phương được yêu cầu tập trung giải quyết nhanh thủ tục hành chính, quản lý chặt chẽ công tác đấu giá đất và ưu tiên quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội.
DƯ NỢ BẤT ĐỘNG SẢN/ TỔNG DƯ NỢ NGÂN HÀNG?
Theo các số liệu được công bố mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/7/2025, tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ toàn nền kinh tế là 23,68%.
Con số này cho thấy tín dụng bất động sản chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng dư nợ tín dụng, phản ánh sự phụ thuộc của thị trường bất động sản vào nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng.
Dưới đây là một vài điểm đáng chú ý khác liên quan đến dư nợ bất động sản:
- Giá trị tuyệt đối: Dư nợ tín dụng bất động sản đạt 4,08 triệu tỷ đồng.
- Tốc độ tăng trưởng: So với cuối năm 2024, dư nợ này đã tăng 16,95%, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.
- Tỷ lệ nợ xấu: Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này là 2,43%.
- Cơ cấu tín dụng: Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 43,98% tổng dư nợ bất động sản, trong khi cho vay tiêu dùng và tự sử dụng bất động sản chiếm 56,02%.
Tôi thấy dù vay với mục đích gì thì ngân hàng vẫn yêu cầu dùng bất động sản thế chấp? còn dư nợ trên là chảy trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản?
có sự khác biệt giữa việc vay vốn để kinh doanh bất động sản và việc dùng bất động sản để thế chấp cho một khoản vay thông thường. Cả hai trường hợp này đều liên quan đến bất động sản, nhưng bản chất và mục đích sử dụng vốn vay là khác nhau.
1. Dư nợ chảy trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản
Đây là phần dư nợ được nhắc đến trong bài viết bạn cung cấp, bao gồm hai loại chính:
- Tín dụng kinh doanh bất động sản: Đây là khoản vay mà ngân hàng cấp cho các chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Mục đích của các khoản vay này là để phát triển các dự án, xây dựng nhà ở, văn phòng, khu công nghiệp hoặc mua bán, sáp nhập các dự án bất động sản.
- Tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản: Đây là khoản vay dành cho cá nhân để mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà ở. Mục đích cuối cùng của dòng vốn này là để phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân.
Cả hai loại này đều được tính vào "dư nợ bất động sản" vì vốn được sử dụng trực tiếp để phục vụ các hoạt động liên quan đến bất động sản.
2. Dùng bất động sản thế chấp cho các khoản vay khác
Điều này hoàn toàn khác. Khi một người đi vay tiền để kinh doanh một lĩnh vực không phải bất động sản (ví dụ: mở cửa hàng, mua xe tải, đầu tư sản xuất) hoặc vay tiêu dùng, họ vẫn có thể dùng tài sản là bất động sản (nhà, đất) để làm tài sản thế chấp.
- Bản chất: Bất động sản trong trường hợp này chỉ đóng vai trò là tài sản đảm bảo cho khoản vay, giúp giảm rủi ro cho ngân hàng. Ngân hàng sẽ thẩm định giá trị của tài sản này để quyết định hạn mức cho vay.
- Mục đích sử dụng vốn: Vốn vay không được dùng để mua hay kinh doanh bất động sản mà được sử dụng cho các mục đích khác đã được ghi rõ trong hợp đồng tín dụng.
- Cách hạch toán: Khoản vay này sẽ được hạch toán vào ngành nghề kinh doanh hoặc mục đích sử dụng thực tế của khoản vay, không được tính vào "dư nợ bất động sản".
Nói tóm lại, dư nợ bất động sản chỉ bao gồm những khoản vay mà tiền được sử dụng trực tiếp cho các hoạt động kinh doanh, đầu tư hoặc mua bán bất động sản. Việc dùng bất động sản làm tài sản thế chấp là một hình thức bảo đảm rủi ro phổ biến trong ngân hàng, nhưng không làm thay đổi bản chất của mục đích sử dụng vốn vay.
