Kịch bản đã xảy ra tại trung quốc và hàn quốc khi đánh thuế bất động sản thứ 2?
Dưới đây là tổng hợp các kịch bản đã xảy ra tại Trung Quốc và Hàn Quốc khi các nước này triển khai đánh thuế bất động sản thứ 2 hoặc thuế tài sản lũy tiến, tập trung vào 3 giai đoạn: trước – trong – sau khi áp thuế.
🇨🇳 Trung Quốc
🔹 Bối cảnh:
-
Trước năm 2010: giá nhà tại các thành phố lớn (Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu...) tăng phi mã do đầu cơ, mua đi bán lại, sở hữu nhiều căn hộ nhờ tín dụng dễ dãi.
-
Chính phủ Trung Quốc bắt đầu thí điểm đánh thuế tài sản ở Thượng Hải và Trùng Khánh từ 2011 và tăng mạnh thuế giao dịch bất động sản thứ 2 từ 2020–2024.
📉 Kịch bản đã xảy ra (2011 – nay):
| Thời kỳ | Chính sách chính | Tác động thị trường |
|---|---|---|
| 2011 | Thí điểm thuế tài sản tại Thượng Hải và Trùng Khánh (0.4–1.2%) | Giao dịch giảm mạnh 20–30% trong 1 năm đầu. Đầu cơ giảm, nhà đầu tư rút lui. |
| 2021 | Tăng thuế giao dịch căn thứ 2; siết tín dụng | Giao dịch ở TQ giảm gần 40%, giá nhà giảm ở hàng loạt thành phố (Thẩm Dương, Tây An, Trường Xuân…) |
| 2023–2024 | Nới lỏng dần (giảm thuế trước bạ, hỗ trợ người mua thật) | Giá nhà ổn định lại, giao dịch tăng nhẹ nhưng chủ yếu là nhu cầu thật |
📌 Kết luận Trung Quốc:
-
Giai đoạn đầu có hiện tượng "đóng băng" cục bộ, nhưng là cần thiết để siết đầu cơ.
-
Hiệu quả trong việc ổn định giá nhà, đẩy nhà đầu tư ra khỏi thị trường không lành mạnh.
-
Chính sách cần linh hoạt: đánh thuế – nhưng đi kèm hỗ trợ mua ở thật.
🇰🇷 Hàn Quốc
🔹 Bối cảnh:
-
Thị trường Seoul từng sốt nóng, nhiều nhà đầu cơ nắm >3 căn hộ.
-
Chính phủ Hàn Quốc triển khai loạt thuế lũy tiến với người có nhiều BĐS từ năm 2018, tăng mạnh sau 2020.
📉 Kịch bản đã xảy ra (2018–2022):
| Thời kỳ | Chính sách chính | Tác động thị trường |
|---|---|---|
| 2018–2019 | Thuế sở hữu nhà thứ 2 tăng lên 0.6–3.2%/năm | Số người sở hữu nhiều nhà giảm mạnh (hơn 200.000 người bán bớt tài sản trong 1 năm) |
| 2020–2021 | Thuế chuyển nhượng >40% nếu bán BĐS trong 1 năm | Giao dịch sụt giảm mạnh, giá nhà Seoul bắt đầu chững lại |
| 2022 | Thị trường quá nguội, chính phủ nới thuế để tránh suy thoái | Niềm tin phục hồi, giao dịch nhà ở quay lại mức bình thường |
📌 Kết luận Hàn Quốc:
-
Thuế cao làm thị trường chững lại nhưng kiểm soát được đầu cơ.
-
Cần điều chỉnh linh hoạt thuế theo chu kỳ thị trường.
-
Áp dụng thuế lũy tiến theo giá trị và số lượng nhà, không thuế cứng theo từng căn.
🧠 Bài học cho Việt Nam
| Bài học | Diễn giải |
|---|---|
| ✅ Cần có lộ trình | Đánh thuế từ nhẹ → mạnh, có giai đoạn chuyển tiếp |
| ✅ Ưu tiên người ở thật | Miễn hoặc giảm thuế cho người mua căn hộ đầu tiên, hộ khẩu thường trú |
| ✅ Truyền thông rõ ràng | Giải thích vì sao thuế là cần thiết, tránh tạo tâm lý “chống phá” |
| ✅ Cơ sở dữ liệu phải rõ | Không rõ ai sở hữu nhà thì dễ thất thu và gây bất công |
