Làm thế nào để có 1 triệu căn NOXH đến 2030?

1. Bài học từ Singapore (HDB – Housing & Development Board)

Singapore thành công nhờ biến nhà ở xã hội (HOS) thành nền tảng quốc gia thay vì phúc lợi nhỏ lẻ:

Nhà nước là nhà phát triển chính: HDB trực tiếp quy hoạch, xây dựng, quản lý và bán lại cho người dân.
Đất công chiếm ~90% → Nhà nước dễ dàng triển khai dự án quy mô lớn.
Tài chính minh bạch: Người dân dùng quỹ hưu trí (CPF) để trả góp → giảm áp lực ngân sách.
Chính sách sở hữu lâu dài: Hầu hết HDB là leasehold 99 năm → vừa đảm bảo sở hữu, vừa tránh tích tụ vĩnh viễn gây đầu cơ.
Đồng bộ quy hoạch: Mỗi khu HDB không chỉ là nhà ở, mà có trường học, công viên, trạm MRT, siêu thị, tạo thành một thành phố vệ tinh.
Kiểm soát giá bán: HDB định giá sát thu nhập trung bình, đồng thời giới hạn việc bán lại để chống đầu cơ.

Kết quả: hơn 80% dân Singapore sống trong HDB, trong đó 90% sở hữu căn hộ của mình.

2. Thực trạng Việt Nam

Thiếu quỹ đất sạch: Nhiều dự án nhà ở xã hội (NOXH) vướng giải phóng mặt bằng.
Doanh nghiệp không mặn mà: Lợi nhuận trần chỉ 10%, thủ tục rườm rà, vốn vay ưu đãi khó tiếp cận.
Người dân khó tiếp cận: Điều kiện xét duyệt phức tạp, nhiều đối tượng cần nhưng không thỏa mãn tiêu chuẩn.
Quy hoạch thiếu đồng bộ: Một số NOXH xa trung tâm, thiếu tiện ích, dẫn đến “nhà ở thì có, người không muốn ở”.

3. Làm thế nào để có 1 triệu căn NOXH đến 2030?

Để Việt Nam đạt mục tiêu này (đã từng được Chính phủ đặt ra), cần một chiến lược kiểu “HDB Việt Nam”:

a) Về thể chế

Thành lập Cơ quan Nhà ở Quốc gia giống HDB, thay vì giao manh mún cho từng địa phương.
Ban hành Luật Nhà ở Xã hội riêng, tách khỏi Luật Nhà ở chung để tránh chồng chéo.
Quy hoạch đô thị vệ tinh với NOXH là hạt nhân, tích hợp giao thông công cộng.

b) Về đất đai

Trích 30–40% quỹ đất đô thị mới dành riêng cho NOXH, gắn với hạ tầng đồng bộ.
Nhà nước tạo quỹ đất sạch và giao cho HDB Việt Nam hoặc doanh nghiệp xây dựng.

c) Về tài chính

Cho phép người mua dùng BHXH/Quỹ tiết kiệm nhà ở (mô hình tương tự CPF).
Ngân hàng chính sách xã hội mở rộng hạn mức tín dụng ưu đãi lãi 4–5%.
Nhà nước phát hành trái phiếu NOXH để huy động vốn dài hạn.

d) Về phát triển dự án

Áp dụng chuẩn xây dựng công nghiệp hóa (prefab, modul) để giảm 15–20% chi phí.
Khuyến khích hợp tác công – tư (PPP), Nhà nước hỗ trợ đất & hạ tầng, doanh nghiệp thi công.
Mỗi tỉnh/thành cần có ít nhất 1 khu NOXH kiểu mẫu, đầy đủ dịch vụ, để tạo niềm tin.

e) Về phân phối & quản lý

Xây dựng hệ thống xét duyệt điện tử minh bạch (tránh “xin – cho”).
Giới hạn chuyển nhượng 10 năm để chống đầu cơ.
Cho phép thuê – mua, trả góp dài hạn 15–25 năm phù hợp với người thu nhập thấp.

4. Con số ước tính

Nếu trung bình mỗi căn NOXH 40–60 m², chi phí xây dựng khoảng 10–12 triệu/m², tổng vốn cần cho 1 triệu căn ≈ 500–600 nghìn tỷ VND (~20–24 tỷ USD).
Nguồn vốn:
- 30% ngân sách + trái phiếu nhà ở.
- 40% huy động doanh nghiệp.
- 30% từ người dân (trả góp, quỹ tiết kiệm nhà ở).

👉 Tóm lại: Muốn có 1 triệu căn NOXH, Việt Nam cần một cú hích thể chế giống Singapore: lập HDB Việt Nam, chuẩn hóa quy hoạch, công nghiệp hóa xây dựng và đặc biệt là tích hợp nhà ở với việc làm, giao thông, dịch vụ để NOXH không còn là “nhà nghèo” mà thành “giải pháp sống bền vững”.