Tại sao các khu đô thị ở đảo Phú Quốc, Hạ Long thất bại ? không kéo được cư dân để hoang nhiều
Nhiều khu đô thị lớn ở Phú Quốc, Hạ Long (như Grand World, Sun Grand City, Hạ Long Marina, Tuần Châu Harbor City…) đã xây xong nhưng “vắng như bãi tha ma”, dân cư ít, nhiều shophouse bỏ hoang. Đây là một hiện tượng phổ biến và có nguyên nhân hệ thống.
1. Nguyên nhân chính khiến các khu đô thị ven biển VN thất bại trong việc “kéo cư dân”
(1) Thiếu việc làm & sinh kế lâu dài
-
Người dân chỉ về ở khi có công việc, dịch vụ, nhu cầu sinh sống thực.
-
Phú Quốc & Hạ Long chủ yếu sống nhờ du lịch mùa vụ → cư dân chính thức ít.
-
Nhiều shophouse xây để bán lại/cho thuê, nhưng không có khách thuê kinh doanh thật → để trống.
(2) Thiếu hệ sinh thái đô thị (trường học, bệnh viện, hạ tầng xã hội)
-
Các khu chỉ tập trung biệt thự, condotel, shophouse → sản phẩm nghỉ dưỡng, không phải để ở lâu dài.
-
Trường học tốt, bệnh viện, chợ, siêu thị lớn, công viên, văn hoá cộng đồng không được xây đúng mức → cư dân khó định cư.
(3) Định giá quá cao – sai phân khúc
-
Shophouse, villa có giá vài chục tỷ, vượt xa khả năng mua của dân địa phương.
-
Nhà đầu tư cá nhân mua để lướt sóng → thừa cung sản phẩm đầu cơ, thiếu cung nhà ở thực.
(4) Tính “mùa vụ” của du lịch
-
Phú Quốc, Hạ Long có mùa cao điểm (nghỉ lễ, hè) nhưng mùa thấp điểm rất vắng → kinh doanh không ổn định.
-
Chủ shophouse không có dòng khách quanh năm → bỏ hoang.
(5) Quy hoạch “tách biệt”
-
Nhiều khu được quy hoạch khép kín, xa trung tâm, thiếu giao thông công cộng, không liền mạch với đô thị cũ.
-
Cư dân phải di chuyển xa mới đi học, đi làm, đi chợ → bất tiện nên không chọn sống.
(6) Sai lầm chiến lược: bán hàng trước, tạo cộng đồng sau
-
Chủ đầu tư tập trung bán nhanh để thu vốn, nhưng không ưu tiên tạo “hạt nhân cư dân” và tiện ích thật ngay từ đầu.
-
Khi khách đến thấy khu vắng, họ càng không muốn mua/ở → tạo vòng luẩn quẩn “hoang vắng – khó hút dân – lại hoang vắng”.
2. Hậu quả thực tế
-
Shophouse bỏ hoang: ở Hạ Long Marina, Sun Grand City, Tuần Châu… hàng nghìn căn để trống, không có người thuê.
-
Tỉ lệ lấp đầy thấp: Nhiều khu sau 5–10 năm vẫn dưới 20–30% cư dân ở thực.
-
Giá trị giảm: Nhà đầu tư mua kỳ vọng cho thuê kinh doanh, nhưng thất bại → rao bán lỗ hoặc bỏ hoang.
3. Bài học rút ra (so với Vinhomes Cần Giờ)
-
Cần tạo việc làm và kinh tế địa phương: không chỉ dựa vào du lịch mà phải có khu công nghiệp sạch, văn phòng, dịch vụ logistics, thương mại để cư dân có lý do sống lâu dài.
-
Phải xây dựng tiện ích xã hội song song: trường, bệnh viện, chợ, trung tâm hành chính, hạ tầng giao thông kết nối với TP.HCM.
-
Sản phẩm phải phù hợp với nhu cầu ở thực: ngoài villa – shophouse, cần căn hộ vừa túi tiền để có lớp cư dân trung lưu “sống thật”.
-
Tạo cộng đồng trước, bán sau: cần chính sách ưu đãi cho những cư dân đầu tiên (giá thấp, dịch vụ miễn phí, trường học tốt) để hình thành “hạt nhân dân cư”.
-
Tránh đô thị mùa vụ: phải thu hút cả du khách lẫn cư dân ổn định, nếu không sẽ rơi vào cảnh “thành phố ma” như nhiều khu ở Phú Quốc, Hạ Long.
👉 Tóm lại:
Các khu đô thị ở Phú Quốc, Hạ Long thất bại chủ yếu vì thiếu động lực cư trú thật (công việc + tiện ích + hạ tầng), chỉ bán sản phẩm cho giới đầu cơ và khách du lịch mùa vụ. Muốn Vinhomes Cần Giờ không đi vào “vết xe đổ” thì cần biến nó thành một phần mở rộng tự nhiên của TP.HCM (có cầu đường tốt, nhà ở vừa túi tiền, dịch vụ đầy đủ, việc làm ổn định), thay vì chỉ là một “resort khổng lồ”.
