Đây là một nghịch lý lớn trong chính sách nhà ở tại Việt Nam: Hà Nội và TP.HCM có nhu cầu nhà ở xã hội lớn nhất cả nước, nhưng lại thuộc nhóm có số lượng dự án thấp và tiến độ chậm. Nguyên nhân đến từ 5 nhóm vấn đề chính sau:
⚠️ 1. Quỹ đất khan hiếm – Giá đất cao
-
Hà Nội và TP.HCM đã đô thị hóa mạnh, đất trống có pháp lý sạch rất hiếm.
-
Giá đất cao làm tăng chi phí đầu vào, khiến doanh nghiệp không mặn mà làm nhà ở xã hội.
-
Nhiều địa phương chưa dành đủ 20% quỹ đất trong các dự án thương mại cho nhà ở xã hội như luật yêu cầu.
🔎 Ví dụ: Một số dự án nhà ở xã hội phải xây ở khu vực ngoại thành xa trung tâm như Đông Anh (HN) hoặc Bình Chánh (HCM), gây khó khăn cho người lao động di chuyển.
⚠️ 2. Thủ tục phức tạp, kéo dài
-
Chủ đầu tư phải trải qua 10–15 bước (xin chủ trương đầu tư, quy hoạch, giao đất, cấp phép, xác định giá bán...).
-
Cơ chế phê duyệt phân cấp phân quyền chưa rõ, chồng chéo giữa Sở Xây dựng, Sở TNMT, UBND cấp quận/huyện...
💬 Doanh nghiệp phản ánh: làm nhà thương mại chỉ mất 1–2 năm, làm nhà xã hội mất 3–5 năm mà lợi nhuận bị khống chế.
⚠️ 3. Lợi nhuận thấp – Không khuyến khích doanh nghiệp
-
Luật quy định lợi nhuận tối đa 10% trên tổng chi phí, nhưng giá đất, vật liệu, nhân công lại tăng nhanh → không hấp dẫn nhà đầu tư.
-
Không có cơ chế bù chéo hoặc ưu đãi mạnh để doanh nghiệp cân đối tài chính như ở Singapore hay Hàn Quốc.
⚠️ 4. Chưa có cơ quan điều phối nhà ở chuyên trách
-
Không có mô hình như HDB (Singapore) hay LH (Hàn Quốc) để điều phối, quy hoạch, xây dựng và vận hành nhà ở xã hội một cách tập trung.
-
Hệ thống chính quyền thành phố vận hành phân tán, thiếu tầm nhìn dài hạn trong quy hoạch nhà ở cho người thu nhập thấp.
⚠️ 5. Tư duy đô thị hóa thiên về thương mại hóa
-
Nhiều quận trung tâm (quận 1, Ba Đình, Hoàn Kiếm...) không bố trí nhà ở xã hội – để ưu tiên các dự án cao cấp, giá cao.
-
Áp lực tăng thu ngân sách khiến địa phương thích thu tiền sử dụng đất hơn là miễn giảm cho nhà ở xã hội.
-
Tâm lý "nhà ở xã hội là khu tạm bợ" cũng khiến quy hoạch thiếu thân thiện, dễ bị gạt ra ngoài vùng phát triển.
📌 Kết luận
| Vấn đề | Hà Nội & TP.HCM |
|---|---|
| Quỹ đất | Thiếu, giá cao |
| Thủ tục | Rườm rà, chồng chéo |
| Tài chính | Doanh nghiệp không mặn mà |
| Quy hoạch | Không tích hợp trong đô thị lõi |
| Tổ chức | Thiếu cơ quan chuyên trách |
🛠 Đề xuất giải pháp:
-
Thành lập Ban chỉ đạo Nhà ở xã hội cấp TP, do Chủ tịch UBND trực tiếp điều phối.
-
Bố trí 20% quỹ đất “sạch” tại các khu tái quy hoạch đô thị (giống mô hình Paris hay Seoul).
-
Đề xuất cơ chế đặc thù cho Hà Nội và HCM: thí điểm mô hình HDB Việt Nam hoặc "Quỹ đất Nhà ở Quốc gia".
-
Ưu tiên vay vốn rẻ + miễn giảm thuế, tiền thuê đất để tạo hấp dẫn cho nhà đầu tư.
-
Lập bản đồ số nhu cầu nhà ở xã hội theo từng khu công nghiệp, khu đô thị – tránh phân bố sai trọng tâm.
