Tại sao Nhà nước không xây nhà ở xã hội dù đất nằm trong tay nhà nước?

Tại sao Nhà nước không xây nhà ở xã hội dù đất nằm trong tay nhà nước?

tại sao Nhà nước không xây nhà ở xã hội giá rẻ 1–2 tỷ" chính là mấu chốt của việc giá nhà tại Việt Nam bị đẩy vượt xa thu nhập trung bình.
Dưới đây là 10 lý do thực chất lý giải tại sao điều đó chưa xảy ra (và tại sao giá nhà vẫn cao):

🧱 1. Cơ chế đất đai khiến chi phí đầu vào quá cao

Tiền sử dụng đất chiếm tới 20–30% giá thành căn hộ.
Khi Nhà nước vẫn thu tiền sử dụng đất như với dự án thương mại, doanh nghiệp không thể xây nhà giá rẻ.
Đất sạch để xây nhà xã hội lại cực hiếm, vì thủ tục giải phóng mặt bằng phức tạp, kéo dài.

💸 2. Lợi nhuận thấp, không hấp dẫn doanh nghiệp

Nhà ở xã hội bị khống chế lợi nhuận tối đa khoảng 10%, trong khi nhà thương mại có thể 30–50%.
Do đó, hầu như không có doanh nghiệp tư nhân muốn làm nếu không có ưu đãi mạnh mẽ.

🧾 3. Thủ tục hành chính rườm rà, kéo dài

Một dự án nhà ở xã hội phải qua hàng chục giấy phép và tầng nấc phê duyệt (Bộ, Sở, quận…).
Thời gian phê duyệt trung bình 2–5 năm, khiến chi phí tài chính và cơ hội tăng cao.

🏗️ 4. Cơ chế hỗ trợ tài chính chưa đủ mạnh

Gói 120.000 tỷ cho vay nhà ở xã hội giải ngân rất chậm (chưa đến 10%).
Người mua nhà thu nhập thấp khó tiếp cận vì quy định khắt khe, cần chứng minh “chưa có nhà”, “thu nhập thấp”.

🏢 5. Quy hoạch đô thị ưu tiên khu cao cấp

Nhiều địa phương chạy theo hình ảnh đô thị hiện đại – cao tầng – sang trọng, nên cấp phép cho dự án trung và cao cấp nhiều hơn.
Quỹ đất gần trung tâm dành cho nhà giá rẻ gần như không còn.

💼 6. Lợi ích nhóm và cơ chế "xin – cho" đất đai

Một số nhóm lợi ích có xu hướng “ôm đất – xin dự án – chờ điều chỉnh quy hoạch – bán lại”.
Khi đất bị gom để đầu cơ, Nhà nước khó kiểm soát giá, không còn đất cho nhà xã hội.

📈 7. Nhà nước thu ngân sách lớn từ đất

Thu từ đấu giá đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng BĐS là một phần quan trọng của ngân sách.
Nếu giảm thuế hoặc giá đất, ngân sách địa phương có thể hụt nguồn, nên ít động lực hạ giá.

🏦 8. Tín dụng bị định hướng vào đầu cơ

Vốn ngân hàng ưu tiên cho nhà thương mại (lãi cao, dễ thế chấp), hơn là cho nhà ở xã hội (rủi ro, lợi nhuận thấp).
Hậu quả: dòng tiền chảy sai hướng → cầu đầu cơ mạnh, cầu thực yếu.

🧍‍♂️ 9. Thiếu chính sách quản lý nhà bỏ trống

Không đánh thuế nhà bỏ hoang → người giàu và đầu cơ găm hàng.
Thị trường méo mó: người có 5–10 căn để trống, trong khi người trẻ không mua nổi một căn.

🌆 10. Thiếu chiến lược dân số – đô thị tổng thể

Không có chính sách dài hạn để phân bố dân cư – phát triển vùng vệ tinh – giảm áp lực Hà Nội, TP.HCM.
Nhà nước và doanh nghiệp đều tập trung “đánh vào thành phố lớn”, khiến giá nhà bị thổi phồng cực mạnh.

🔑 Tóm tắt định hướng khắc phục

Cải cách thuế đất – thuế nhà bỏ trống – tiền sử dụng đất.
Giảm thủ tục, ưu tiên quỹ đất sạch cho doanh nghiệp làm nhà 1–2 tỷ.
Phát triển tín dụng dài hạn 20–30 năm cho người trẻ.
Quy hoạch vệ tinh và TOD (transit-oriented development) có thực, không hình thức.