Thuế bất động sản của Việt Nam hiện nay? Đề xuất mới có gì khác biệt?
🔹 1. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản (hiện hành)
-
Cá nhân bán nhà đất phải nộp thuế TNCN 2% trên giá bán tại từng lần chuyển nhượng, không phân biệt lãi hay lỗ
🔹 2. Các loại lệ phí & thuế liên quan khác
-
Lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ: thường là 0,5% trên giá đất do UBND tỉnh quy định
-
Phí công chứng, lệ phí cấp sổ đỏ, phí thẩm định hồ sơ, tùy theo địa phương và loại tài sản
🔹 3. Dự thảo sửa đổi mới nổi (chưa có hiệu lực)
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến với đề xuất thay đổi cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản như sau:
📌 Phương án A – Thuế 20% trên lợi nhuận thực tế:
-
Tính trên chênh lệch giữa giá bán và giá mua, sau khi trừ các chi phí hợp lệ, áp thuế suất 20%
-
Mục tiêu là phản ánh đúng "bản chất" của giao dịch – người lãi nhiều nộp thuế nhiều, ngược lại nếu không có lãi.
📌 Phương án B – Nếu không xác định chi phí đầu vào:
-
Áp dụng thuế cố định dựa trên thời gian sở hữu:
-
< 2 năm: 10%
-
2–5 năm: 6%
-
5–10 năm: 4%
-
≥ 10 năm hoặc thừa kế: 2%
-
Cách này cũng giúp hạn chế đầu cơ “lướt sóng”
⚠️ Lưu ý quan trọng:
-
Đây là đề xuất trong Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), chưa có hiệu lực và còn cần ý kiến, thẩm định
-
Việc triển khai yêu cầu phải có hệ thống dữ liệu giao dịch đất đai hoàn chỉnh, công nghệ thông tin đủ mạnh và cơ sở xác minh chi phí hợp lệ
✅ Kết luận – Hiện nay & Sắp tới
| Khoản thuế | Tình trạng | Mức áp dụng |
|---|---|---|
| Thuế chuyển nhượng | Hiện hành | 2% trên giá bán |
| Thuế mới (đề xuất) | Chưa áp dụng | 20% trên lợi nhuận hoặc 10–2% theo thời gian giữ |
-
Hiện tại, khi chuyển nhượng, bạn vẫn áp dụng 2% thuế TNCN trên giá bán.
-
Trong tương lai, nếu đề xuất được thông qua, cách tính thuế có thể chuyển sang 20% trên lợi nhuận hoặc theo tỷ lệ cố định dựa vào thời gian sở hữu, hướng đến minh bạch, hạn chế đầu cơ.
Dưới đây là ví dụ so sánh chi tiết giữa cách tính thuế bất động sản hiện hành (2% giá bán) và đề xuất mới (20% lợi nhuận):
🎯 Tình huống giả định:
-
Giá mua nhà đất: 3 tỷ VNĐ
-
Giá bán lại: 5 tỷ VNĐ
-
Chi phí hợp lý (sửa chữa, môi giới, thuế phí khác... có hóa đơn): 200 triệu VNĐ
-
Lợi nhuận ròng: 5 tỷ – 3 tỷ – 200 triệu = 1,8 tỷ VNĐ
✅ 1. Cách tính hiện hành: 2% trên giá bán
-
Thuế TNCN phải nộp: 5 tỷ×2%=100 triệu đồng
📌 Không quan tâm lãi hay lỗ, chỉ tính theo giá bán ghi trong hợp đồng.
✅ 2. Cách tính theo đề xuất: 20% trên lợi nhuận thực tế
-
Lợi nhuận tính thuế: 1,8 tỷ
-
Thuế TNCN phải nộp: 1,8 tỷ×20%=360 triệu đồng
📌 Chỉ phải nộp nếu có lãi – và người lãi nhiều phải đóng thuế nhiều hơn.
🧮 So sánh kết quả:
| Nội dung | Cách cũ (2%) | Cách mới (20% lợi nhuận) |
|---|---|---|
| Số thuế phải nộp | 100 triệu | 360 triệu |
| Công bằng theo lãi/lỗ | ❌ Không công bằng | ✅ Công bằng hơn |
| Yêu cầu chứng từ chi phí | ❌ Không cần | ✅ Cần đầy đủ |
| Ưu thế của ai? | Nhà đầu cơ ngắn hạn | Nhà đầu tư dài hạn, thực chất |
📌 Nếu bán lỗ thì sao?
Ví dụ:
-
Mua 4 tỷ, bán 3,5 tỷ, lỗ 500 triệu
-
Hiện hành vẫn đóng: 3,5 tỷ×2%=70 triệu
-
Cách mới: không nộp thuế vì không có lợi nhuận
👉 Kết luận:
-
Cách cũ đơn giản, dễ áp dụng nhưng thiếu công bằng và dễ gây oan thuế khi bán lỗ.
-
Cách mới công bằng hơn nhưng đòi hỏi hệ thống dữ liệu tốt, người dân phải lưu trữ giấy tờ rõ ràng.
