Tranh cãi về việc áp thuế BDS? tăng ngân sách bao nhiêu?
Việc áp thuế đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản (BĐS) tại Việt Nam hiện nay được quy định trong nhiều luật thuế khác nhau, áp dụng cho cá nhân và doanh nghiệp. Mình tóm lược chi tiết như sau:
1. Đối với cá nhân chuyển nhượng BĐS
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và Luật Quản lý thuế:
-
Thuế TNCN:
-
Mức thuế suất: 2% trên giá trị chuyển nhượng (giá ghi trên hợp đồng mua bán, không thấp hơn giá do Nhà nước quy định trong Bảng giá đất).
-
Trường hợp góp vốn, đổi đất thì tính theo giá đất tại thời điểm góp vốn/chuyển đổi.
-
Nếu chuyển nhượng giữa một số đối tượng có quan hệ thân nhân (cha mẹ - con, vợ - chồng, ông bà - cháu ruột, anh chị em ruột) thì được miễn thuế.
-
-
Lệ phí trước bạ (bên mua nộp khi sang tên sổ đỏ):
-
Mức thu: 0,5% giá trị chuyển nhượng, tính theo hợp đồng hoặc bảng giá đất của Nhà nước.
-
-
Các chi phí khác: phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, phí cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ).
2. Đối với doanh nghiệp chuyển nhượng BĐS
Theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) và các nghị định hướng dẫn:
-
Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được coi là thu nhập chịu thuế TNDN (thuế suất phổ thông hiện nay là 20% trên lợi nhuận).
-
Doanh nghiệp BĐS phải hạch toán riêng hoạt động kinh doanh BĐS, không được bù trừ lỗ từ BĐS với lãi từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác.
-
Ngoài ra, cũng phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên tài sản.
3. Tác động thực tế
-
Với cá nhân: mức thuế 2% trên giá bán khá đơn giản, nhưng trong thực tế nhiều người ghi giá thấp trong hợp đồng để giảm thuế ⇒ Nhà nước buộc tính theo bảng giá đất nếu hợp đồng thấp hơn.
-
Với doanh nghiệp: thuế TNDN đánh theo lợi nhuận khiến họ phải kê khai minh bạch chi phí – doanh thu, nhưng cũng tạo ra tình trạng tách công ty con để tối ưu thuế.
4. Xu hướng sắp tới
-
Việt Nam đang nghiên cứu bổ sung thuế tài sản / thuế nhà đất (property tax) để tăng nguồn thu bền vững, tương tự nhiều nước phát triển.
-
Khi đó, ngoài thuế chuyển nhượng như hiện nay, có thể sẽ áp thêm thuế sở hữu hằng năm dựa trên giá trị đất hoặc nhà.
ÁP THUẾ VỚI BẤT ĐỘNG SẢN GIÚP TĂNG NGÂN SÁCH BAO NHIÊU?
Việc áp thuế mới đối với bất động sản (ví dụ: thuế tài sản/thuế nhà đất hằng năm) chắc chắn sẽ làm tăng thu ngân sách, nhưng mức tăng phụ thuộc vào cách thiết kế thuế suất, diện bao phủ, và cơ chế quản lý.
Mình sẽ phân tích theo 2 bước:
1. Hiện trạng nguồn thu từ bất động sản tại Việt Nam
-
Hiện nay thu từ BĐS chủ yếu đến từ:
-
Thuế TNCN 2% khi chuyển nhượng.
-
Thuế TNDN với doanh nghiệp BĐS (20% lợi nhuận).
-
Lệ phí trước bạ 0,5% khi sang tên.
-
-
Theo số liệu Bộ Tài chính, thu từ đất đai và bất động sản (tiền sử dụng đất + thuế + phí) chiếm khoảng 8–10% tổng thu NSNN mỗi năm (≈ 130–160 nghìn tỷ đồng năm 2023).
2. Nếu áp thuế tài sản (property tax) hằng năm
Giả sử Việt Nam ban hành thuế tài sản đối với nhà, đất như nhiều nước:
-
Diện bao phủ: khoảng 1 triệu ha đất đô thị (theo số liệu quy hoạch) và 7,3 triệu căn nhà đô thị.
-
Tổng giá trị bất động sản nhà ở đô thị ước khoảng 350–400 tỷ USD (8.5–9,5 triệu tỷ VND).
Kịch bản tính thu:
-
Nếu áp 0,1%/năm (mức rất thấp, tương tự Thái Lan):
-
Thu ngân sách ≈ 8.500 – 9.500 tỷ VND/năm.
-
Bằng khoảng 0,7% tổng thu NSNN.
-
-
Nếu áp 0,3%/năm (gần mức trung bình OECD):
-
Thu ≈ 25.000 – 28.000 tỷ VND/năm.
-
Tăng thêm ~2% tổng thu NSNN.
-
-
Nếu áp 0,5%/năm (mức cao, gần Singapore):
-
Thu ≈ 45.000 – 50.000 tỷ VND/năm.
-
Tăng thêm ~4% tổng thu NSNN.
-
3. Tác động tổng thể
-
Ngân sách nhà nước: tăng thu ổn định, bền vững, giảm phụ thuộc vào thu từ đất (bán đất, đấu giá).
-
Thị trường BĐS: có thể làm giảm đầu cơ, khuyến khích sử dụng đất hiệu quả.
-
Người dân: ban đầu sẽ có phản ứng, nhất là tầng lớp trung lưu và nhà đầu tư BĐS nhiều căn hộ. Vì thế, Nhà nước thường thiết kế:
-
Miễn hoặc giảm cho căn nhà đầu tiên.
-
Thu cao hơn với BĐS thứ 2, thứ 3.
-
👉 Tóm lại:
-
Có, áp thuế mới sẽ làm tăng thu ngân sách.
-
Mức tăng có thể từ 0,7% → 4% tổng thu NSNN, tùy thuế suất và phạm vi áp dụng.
-
Bảng so sánh quốc tế (tóm tắt): chính sách/loại thuế, quy mô thu từ thuế tài sản/thuế BĐS.
-
Kịch bản tính toán cho Việt Nam (giả định): 3 mức diện tích/giá trị tài sản và 3 mức thuế suất hàng năm (0.1% / 0.3% / 0.5%) — kèm kết quả bằng VND, % GDP, % so với thu ngân sách hiện tại.
Mình ghi rõ giả định và nguồn để bạn dễ kiểm chứng.
1) Bảng so sánh quốc tế — tóm tắt (Mỹ, Trung Quốc, Thái Lan, Hàn Quốc, Việt Nam hiện trạng/giả định)
| Quốc gia | Loại thu/chi tiết chính | Mức/đặc điểm tiêu biểu | Quy mô thu (đặc trưng) / Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Mỹ | Thuế bất động sản thường niên do chính quyền địa phương (property tax); có cả thuế chuyển nhượng (stamp/transfer) ở vài nơi | Mức hiệu quả trung bình trên nhà ở ~ ~1% giá trị tài sản/năm (biến mạnh theo bang/hạt) — thuế tính theo định giá địa phương. | Thuế BĐS là nguồn thu địa phương lớn, đóng góp đáng kể vào ngân sách địa phương (property taxes là một trong những nguồn bền của chính quyền địa phương ở Mỹ). Tổng “thuế trên tài sản” ở nhiều nền OECD lớn là phần quan trọng trong cơ cấu thu. |
| Trung Quốc | Hiện còn phụ thuộc nhiều vào nguồn thu đất (bán/đấu giá QSDĐ); đang tiến hành thử nghiệm thuế bất động sản định kỳ tại vài địa phương | Thử nghiệm pilot property tax; chưa phủ rộng toàn quốc. Mục tiêu: giảm đầu cơ, tăng nguồn thu địa phương bền vững. | OECD và phân tích cho rằng mở rộng thuế tài sản có thể là nguồn nâng thêm thu địa phương; nhưng Trung Quốc còn nhiều thận trọng khi mở rộng. |
| Thái Lan | Trước 2020 thuế tài sản rất thấp; sau cải cách có luật Land and Building Tax (thuế đất & nhà) — có mức rất thấp/ưu đãi | Trước cải cách: thuế tài sản ~0.1–0.2% GDP (rất thấp so vùng) — sau cải cách vẫn là nguồn nhỏ so GDP. | World Bank/ADB ghi nhận “thuế tài sản ở Thái rất thấp (khoảng 0.2% GDP trước 2019)” và có thể thay đổi do miễn giảm tạm thời từng thời kỳ. |
| Hàn Quốc | Hệ thống thuế gồm thuế bất động sản định kỳ + thuế đặc biệt nắm giữ (Comprehensive Real Estate Holding Tax) cho người sở hữu nhiều tài sản | Thuế bất động sản ở Hàn Quốc đóng góp rõ rệt hơn so các nước châu Á khác; các biện pháp nhắm vào nhà nhiều/đầu cơ. | OECD: Hàn Quốc là một trong những nước OECD trong đó thuế trên tài sản chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng thu. |
| Việt Nam (hiện trạng) | Hiện có: thuế đất (land tax), lệ phí trước bạ, thuế TNCN 2% trên giao dịch, TNDN với doanh nghiệp BĐS. Đề xuất tăng/đổi công thức nêu trong các dự thảo gần đây. | Land tax hiện được đánh theo mức rất thấp (ví dụ 0.03–0.15% theo loại đất); thu từ “tax on property” hiện rất nhỏ so GDP. Có đề xuất 20% trên lợi nhuận giao dịch từng được bàn nhưng bị tạm rút. | Việt Nam đang xem xét/nhóm nghiên cứu thuế nhà ở/thuế tài sản để hạn chế đầu cơ; hiện thu từ đất/BĐS có vai trò lớn nhưng phần “thuế tài sản định kỳ” vẫn nhỏ. |
Nguồn/ghi chú chung: OECD (Revenue Statistics / Tax on property), ADB/World Bank studies (mapping property tax in SE Asia), các bài báo và phân tích về chính sách nội địa (Việt Nam). Các con số chi tiết theo quốc gia có biến động theo năm và theo định nghĩa (recurrent vs non-recurrent).
2) Kịch bản tính toán cho Việt Nam (giả định) — mục tiêu: ước tính tăng thu ngân sách nếu áp thuế tài sản hàng năm (recurrent annual property tax)
Các giả định chính (rõ ràng)
-
GDP Việt Nam 2024 (theo World Bank / GSO): 476.39 tỉ USD (≈ 11.511,9 nghìn tỷ VND theo báo cáo GSO).
-
Thu ngân sách (tax revenue / tổng thu thuế gần đây): dùng tham chiếu thu thuế ~1.7 quadrillion VND (~1.7 triệu tỷ VND) (số mục tiêu/hiện thực 2024 báo cáo), và/hoặc OECD cho biết tax-to-GDP Việt Nam ~ 16.8% (2023). Ta sẽ so sánh với con số thu hiện hành
-
Giá trị tổng tài sản BĐS (stock) — không có số chính thức chuẩn, nên mình tính nhờ ba kịch bản “quy mô tài sản” so với GDP (cách tiếp cận tiêu chuẩn học thuật khi thiếu số liệu stock):
-
Conservative: tổng giá trị BĐS = 2 × GDP
-
Base: tổng giá trị BĐS = 3 × GDP
-
High: tổng giá trị BĐS = 4 × GDP
(Lý do: trong nhiều nền kinh tế, tổng stock bất động sản thường vài lần GDP; chọn 2–4× để bao phủ khoảng hợp lý).
-
-
Tỷ giá: tạm lấy 25,448 VND = 1 USD (tham khảo cuối 2024).
-
Thuế suất hàng năm giả định: xét 0.1% / 0.3% / 0.5% (từ mức rất nhẹ đến mức trung bình/cao đối với thuế tài sản).
Bảng kết quả (kết quả nhanh, làm tròn)
(Những con số sau là ước tính dựa vào giả định trên; mình ghi % để so sánh với GDP và so sánh với thu ngân sách hiện hành ~ 1.7 quadrillion VND.)
| Giả định (tổng giá trị BĐS) | Thuế suất hàng năm | Thu (USD/ năm) | Thu (VND/ năm) | Thu as % GDP | Thu as % thu ngân sách hiện tại (~1.7Q VND) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 × GDP (≈ 952.78 tỉ USD tổng BĐS) | 0.1% | 952.78 triệu USD | ≈ 24.25 nghìn tỷ VND | 0.20% GDP | ~1.4% tổng thu hiện tại (1.7Q VND) |
| 0.3% | 2.8583 tỉ USD | ≈ 72.74 nghìn tỷ VND | 0.60% GDP | ~4.3% | |
| 0.5% | 4.7639 tỉ USD | ≈ 121.23 nghìn tỷ VND | 1.00% GDP | ~7.1% | |
| 3 × GDP (≈ 1,429 tỉ USD) | 0.1% | 1.429 tỉ USD | ≈ 36.37 nghìn tỷ VND | 0.30% GDP | ~2.1% |
| 0.3% | 4.287 tỉ USD | ≈ 109.1 nghìn tỷ VND | 0.90% GDP | ~6.4% | |
| 0.5% | 7.138 tỉ USD | ≈ 181.8 nghìn tỷ VND | 1.5% GDP | ~10.7% | |
| 4 × GDP (≈ 1,905.6 tỉ USD) | 0.1% | 1.9056 tỉ USD | ≈ 48.49 nghìn tỷ VND | 0.40% GDP | ~2.85% |
| 0.3% | 5.7167 tỉ USD | ≈ 145.48 nghìn tỷ VND | 1.20% GDP | ~8.56% | |
| 0.5% | 9.5278 tỉ USD | ≈ 242.46 nghìn tỷ VND | 2.00% GDP | ~14.26% |
(Các phép tính dùng GDP 476.39 tỉ USD và tỷ giá ~25,448 VND/USD; “thu as % thu hiện tại” dùng mốc thu ngân sách ~1.7 quadrillion VND năm 2024).
Diễn giải ngắn (những gì bảng nói với chúng ta)
-
Nếu Việt Nam áp thuế tài sản nhẹ 0.1%/năm trên một cơ sở tài sản = 3×GDP, thì thu thêm ~36 nghìn tỷ VND/năm (≈ 0.3% GDP), tương đương ~2%–3% của thu ngân sách hiện tại — giúp tăng thu nhưng không “thay đổi cuộc chơi” ngay lập tức.
-
Nếu áp 0.3%/năm trên cơ sở 3×GDP, thu thêm ~109 nghìn tỷ VND (~0.9% GDP) — là con số đáng kể, có thể tăng ~6–7% tổng thu hiện tại: ảnh hưởng khá lớn đến ngân sách.
-
Ở kịch bản cao (cơ sở tài sản lớn, thuế 0.5%) thì nguồn thu có thể lớn (100–240 nghìn tỷ VND tuỳ kịch bản), tương đương ~1–2% GDP, và có thể tăng 7–14% vào tổng thu ngân sách hiện tại — rất đáng kể.
Hạn chế & lưu ý quan trọng
-
Rất nhạy cảm với “giá trị tài sản (stock)”: nếu ta đánh giá thấp/không chính xác giá trị tổng BĐS, kết quả thay đổi lớn.
-
Áp dụng thực tế phức tạp: cần xác định cơ sở tính (giá trị thị trường hay giá tính thuế do Nhà nước), miễn giảm (căn nhà đầu tiên, hộ thu nhập thấp), và cơ chế quản lý/định giá — nếu quản lý lỏng lẻo thì thất thu lớn.
-
Tác động thị trường: thuế sở hữu hàng năm làm giảm đầu cơ dài hạn, nhưng có thể gây phản ứng chính trị và ảnh hưởng đến tính thanh khoản thị trường.
-
Hiện tại Việt Nam còn nhiều đề xuất (ví dụ từng có đề xuất đánh 20% trên lãi chuyển nhượng) đã được rút/bàn lại) — điều này cho thấy chính sách phải cân bằng giữa thu ngân sách và ổn định thị trường.
Kết luận nhanh
-
Có, áp thuế tài sản hàng năm chắc chắn có thể tăng thu ngân sách.
-
Quy mô tăng phụ thuộc mạnh vào (i) cơ sở tài sản được định giá thế nào và (ii) mức thuế suất.
-
Với các giả định hợp lý, thu thêm có thể dao động từ vài chục nghìn tỷ VND đến vài trăm nghìn tỷ VND mỗi năm — tương ứng tăng từ ~1% đến >10% so với thu ngân sách hiện tại, tuỳ kịch bản. (Bảng ở trên cho con số cụ thể.)
