Tranh cãi về việc áp thuế giao dịch Bất động sản 20%?
1. Trường hợp xác định được giá mua – bán (có hóa đơn, chứng từ hợp pháp)
-
Thuế suất: 20% trên lợi nhuận ròng
(tức là phần chênh lệch sau khi trừ chi phí hợp lệ).
2. Trường hợp không xác định được giá mua – bán (thực tế hiện nay khá phổ biến)
Đánh thuế trực tiếp trên toàn bộ giá bán (tức không tính khấu trừ chi phí), nhưng phân biệt theo thời gian nắm giữ:
-
Dưới 2 năm: 10%
-
Từ 2 đến dưới 5 năm: 6%
-
Từ 5 đến dưới 10 năm: 4%
-
Từ 10 năm trở lên: 2%
3. Trường hợp bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế
-
Thuế suất thống nhất 2% trên toàn bộ giá bán, không phụ thuộc vào thời gian nắm giữ.
(Vì theo Bộ luật Dân sự, thừa kế là chuyển dịch tài sản không phải mua – bán nên không tính vào khoảng thời gian đầu tư như giao dịch bình thường).
4. Cách xác định thời gian nắm giữ
-
Tính từ thời điểm người đó có quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp (công chứng/đăng ký) đến thời điểm chuyển nhượng.
-
Mốc tính áp dụng kể từ khi Luật Thuế TNCN (sửa đổi) có hiệu lực.
👉 Như vậy, chính sách này có 2 điểm nổi bật so với hiện hành:
-
Đánh mạnh vào lướt sóng ngắn hạn (dưới 2 năm), nhằm hạn chế đầu cơ, tạo thị trường bền vững.
-
Khuyến khích nắm giữ dài hạn, giảm dần thuế suất về mức 2% sau 10 năm (gần với hiện hành).
Tại sao lại gây tranh cãi?
Việc đề xuất áp thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ thường gây tranh cãi lớn vì liên quan trực tiếp đến túi tiền của người dân, nhà đầu tư, và cả thu ngân sách. Mình phân tích chi tiết 4 nhóm lý do chính:
1. Tác động đến người dân – nhà đầu tư
-
Nhóm phản đối:
-
Người mua bán ngắn hạn (lướt sóng, đầu cơ) sẽ chịu thuế rất cao (10%). Họ cho rằng bất công, vì đã nộp nhiều loại thuế phí khác (lệ phí trước bạ, phí công chứng, thuế TNCN 2% hiện nay…).
-
Nhà đầu tư cũng lo ngại giảm thanh khoản, thị trường khó mua bán, dẫn tới tài sản bị "chôn vốn".
-
-
Nhóm ủng hộ:
-
Ai nắm giữ dài hạn thì lại được lợi hơn so với hiện hành (ví dụ hiện nay bán BĐS vẫn nộp 2% dù giữ 20 năm, nhưng theo phương án mới chỉ còn 2% sau 10 năm).
-
Chính sách giúp hạn chế sốt đất, ổn định giá, tránh đầu cơ làm méo mó thị trường.
-
2. Tác động đến ngân sách
-
Ủng hộ: Thuế suất cao cho giao dịch ngắn hạn có thể giúp tăng thu ngân sách, đặc biệt trong giai đoạn thị trường nóng.
-
Phản đối: Nếu thuế quá cao, nhà đầu tư sẽ né thuế bằng nhiều cách: ghi giá mua bán thấp, giao dịch ngầm, tách thửa – hợp đồng góp vốn… Khi đó ngân sách có thể không tăng mà còn giảm.
3. Khía cạnh công bằng và pháp lý
-
Ủng hộ: Người đầu tư BĐS ngắn hạn là nhóm hưởng lợi lớn từ chênh lệch giá (lướt sóng), nên phải đóng thuế cao hơn để công bằng với người lao động có thu nhập từ tiền lương.
-
Phản đối: Một số ý kiến cho rằng như vậy là đánh thuế hai lần: vì khi mua BĐS đã phải nộp nhiều loại thuế phí; nay khi bán lại bị đánh thêm theo thời gian nắm giữ thì thành quá nặng.
4. Khía cạnh thị trường – chính sách vĩ mô
-
Ủng hộ: Giúp giảm tình trạng đầu cơ ngắn hạn, ổn định thị trường, giống như nhiều nước đã làm (Mỹ, Hàn Quốc, Trung Quốc...).
-
Phản đối: Lo ngại sẽ làm thị trường đóng băng, người dân ngại giao dịch, ảnh hưởng cả các ngành khác (ngân hàng, vật liệu xây dựng, lao động...).
👉 Tóm lại, tranh cãi xoay quanh 2 câu hỏi cốt lõi:
-
Có nên dùng thuế để chống đầu cơ bất động sản?
-
Nếu áp dụng, thì mức thuế bao nhiêu là hợp lý để vừa tăng thu, vừa không "giết chết" thanh khoản?
