Tỷ lệ giá bất động sản (BĐS) trên thu nhập trung bình (Price-to-Income Ratio - PTI) của Việt Nam cao hơn so với thế giới
Tỷ lệ giá bất động sản (BĐS) trên thu nhập trung bình (Price-to-Income Ratio - PTI) ở Việt Nam hiện đang cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung của thế giới và nhiều quốc gia khác, thậm chí cả ở các nền kinh tế phát triển. Cụ thể, một số báo cáo cho thấy PTI ở Việt Nam có thể gấp 1,6 lần mức bình quân thế giới, và ở các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội, con số này còn cao hơn nhiều (có thể lên tới 20-30 lần thu nhập, thậm chí một số chuyên gia nhận định đã vượt mốc 60 năm thu nhập).
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này:
1. Nhu cầu lớn và khan hiếm nguồn cung đất
- Tốc độ đô thị hóa nhanh: Việt Nam có tốc độ đô thị hóa cao, dân số tập trung về các thành phố lớn để tìm kiếm cơ hội việc làm và nâng cao chất lượng cuộc sống. Điều này tạo ra nhu cầu nhà ở rất lớn, đặc biệt là ở các đô thị trung tâm.
- Khan hiếm quỹ đất: Các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM có quỹ đất hạn chế, đặc biệt là đất ở các vị trí đắc địa. Việc quy hoạch, giải phóng mặt bằng và phát triển dự án gặp nhiều khó khăn, khiến nguồn cung nhà ở không theo kịp được đà tăng của nhu cầu.
- Sở hữu nhà cao: Việt Nam có tỷ lệ sở hữu nhà ở cá nhân rất cao, lên tới 90%, cao hơn nhiều nước phát triển như Mỹ (66%) hay Úc (66%). Điều này phản ánh tâm lý "an cư lập nghiệp", coi BĐS là tài sản tích lũy và là thước đo thành công.
2. Đầu tư và đầu cơ
- Kênh đầu tư hấp dẫn: Bất động sản từ lâu đã được xem là kênh đầu tư an toàn và sinh lời cao ở Việt Nam. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán hay gửi tiết kiệm có thể không hấp dẫn bằng, dòng tiền lớn đã đổ vào BĐS.
- Tâm lý "bám đất": Người dân có tâm lý thích sở hữu đất đai, nhà ở, coi đó là tài sản đảm bảo và có khả năng tăng giá trong dài hạn.
- Hoạt động đầu cơ: Hoạt động mua đi bán lại, "thổi giá" diễn ra khá phổ biến trên thị trường, đặc biệt trong các giai đoạn sốt đất. Điều này đẩy giá BĐS lên cao vượt xa giá trị thực và khả năng chi trả của người dân.
3. Chính sách và cơ chế quản lý
- Chính sách thuế BĐS thấp: So với nhiều nước phát triển, thuế BĐS ở Việt Nam vẫn còn thấp, chưa đủ sức để điều tiết thị trường hay hạn chế đầu cơ. Điều này khuyến khích việc tích trữ BĐS.
- Chính sách tín dụng: Các gói tín dụng ưu đãi hoặc việc nới lỏng chính sách cho vay mua nhà trong một số thời điểm cũng có thể thúc đẩy nhu cầu và đẩy giá lên cao. Mặc dù gần đây có sự siết chặt tín dụng BĐS, nhưng ảnh hưởng tích lũy từ các giai đoạn trước vẫn còn.
- Vướng mắc pháp lý và thủ tục: Việc cấp phép dự án, phê duyệt quy hoạch còn nhiều vướng mắc, chậm trễ, khiến nguồn cung mới ra thị trường bị hạn chế.
4. Lãi suất và hiệu quả đầu tư các kênh khác
- Lãi suất vay mua nhà: Dù lãi suất vay mua nhà có lúc tăng cao, nhưng về cơ bản, việc tiếp cận tín dụng vẫn tương đối dễ dàng so với thu nhập.
- Hiệu quả đầu tư: So với các kênh đầu tư khác như sản xuất kinh doanh (vốn đòi hỏi nhiều kiến thức, kinh nghiệm quản lý và rủi ro cao), BĐS thường mang lại lợi nhuận ổn định hơn trong dài hạn, thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân và tổ chức.
5. Chất lượng quy hoạch và hạ tầng
- Quy hoạch chưa đồng bộ: Việc quy hoạch đô thị chưa thật sự hiệu quả, dẫn đến sự phát triển không cân đối, đẩy giá đất ở những khu vực có hạ tầng tốt lên cao chóng mặt.
- Phát triển hạ tầng: Các dự án hạ tầng giao thông lớn (đường cao tốc, metro, cầu...) thường có tác động mạnh mẽ đến giá BĐS tại các khu vực lân cận, tạo ra làn sóng tăng giá.
Hậu quả của tỷ lệ PTI cao
- Khó khăn cho người mua nhà: Đại đa số người dân, đặc biệt là giới trẻ, gặp rất nhiều khó khăn để có thể sở hữu một căn nhà, dù là căn hộ chung cư bình dân.
- Gia tăng khoảng cách giàu nghèo: Những người đã sở hữu BĐS hoặc có khả năng mua nhiều BĐS sẽ ngày càng giàu hơn, trong khi những người không có tài sản này sẽ ngày càng khó khăn hơn trong việc tích lũy.
- Ảnh hưởng đến nền kinh tế: Giá BĐS cao có thể làm tăng chi phí sản xuất, chi phí sinh hoạt, từ đó ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và gây áp lực lên lạm phát.
Để giải quyết vấn đề này, cần có những chính sách đồng bộ và dài hạn, tập trung vào việc tăng nguồn cung nhà ở, kiểm soát đầu cơ, hoàn thiện khung pháp lý và chính sách thuế, cũng như phát triển các kênh đầu tư khác để đa dạng hóa dòng vốn.
